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启德新盘呎价企稳两万三 现楼与楼花如何取舍

2026年10月8日 星期四 ｜ 港房通HK · 香港房产深度

全港第三季一手私宅买卖登记按季跌55%，同期的预售楼花申请却升至52个月以来最多——账面在收，供应端在放。启德是这轮供应最集中的片区，近一周启德海湾2期、MIAMI QUAY I 接连录得成交，实用呎价落在2.08万至2.39万元之间。

对正在看启德的人来说，三个问题最实际：现在启德的呎价到什么水平？现楼货尾与楼花怎么取舍？交通与配套到底到位了没有？这篇用三个问题，把能查证的事实摆开。

先看最近的成交。启德海湾2期1A座12楼A室，实用771方呎，成交价1,818.8万元，呎价23,590元。

同一周末，启德海湾再录5宗成交、套现约3,622万元，其中一伙430方呎两房以896.7万元成交、呎价20,853元。

另外两条线也值得对照。MIAMI QUAY I 的3座26楼D室，实用317方呎，成交756.4万元、呎价23,861元；Double Coast I 的3座35楼A室，实用439方呎，成交1,003.2万元、呎价22,852元。几宗成交的呎价区间，基本落在2.08万至2.39万元。

如果是首置或上车，看的会是入场门槛。按现行价单，启德海湾折实入场约560万元（开放式至3房、258至771方呎）；DOUBLE COAST III 折实由约419万元起；启德海湾2期折实约592万元起。换言之，两房的门槛大致在900万至1,200万元之间，视楼层与座向而定。

来源：中原地产、星岛头条、香港置业、美联物业（2026-09-30至10-07）

图：启德片区 · 核心数据速览（数据整理：2026-10-08）

二、问题二：现楼货尾与楼花，怎么取舍

启德目前的在售项目，大多是「现楼姿态」。天玺·天第2期提供584伙、2024年12月落成，10月7日再上载销售安排；启德海湾2提供1,121伙、2025年1月落成；DOUBLE COAST III 提供525伙、2023年11月落成。三者都以现楼形式发售，可即时入住或出租。

供应端则在加码。地政总署第三季批出的9份住宅预售楼花同意书中，启德与柴湾两个分期项目共540伙预计2027年落成；全港待批楼花已升至15,378伙。对买家来说，这意味着未来一年启德仍有新货源陆续推出。

两者的差别，可以用租务数据来量度。启德9月录得253宗租赁成交（8月为376宗），天玺·天一房户月租约2.2万元。现楼即买即租、议价靠货尾数量；楼花入场价通常低一截、付款安排较灵活，但要承担落成前的市况与利率变化。简单说：想要确定性，看现楼货尾；想压总价，看楼花，但要接受等待期。

来源：千居、中原地产、地政总署、星岛头条（2026-10-07至10-08）

三、问题三：启德的交通与配套，到位了吗

交通是启德最不缺的一块。片区以港铁屯马线启德站与宋皇臺站为核心；AIRSIDE 位于协调道2号，港铁启德站C出口直达，另有城巴78X／78C往粉岭皇后山、机场快线A25及跨境巴士。

生活配套也已落地。AIRSIDE 由南丰发展、2023年开业，是区内的购物与办公地标；启德体育园2025年3月启用，设主场馆、体艺馆、青年运动场及零售馆；启德邮轮码头与启德车站广场同样已投用。

对家庭客来说，校网是另一条考量。启德一带小学属34校网、九龙城中学校区；配合体育园与商场，它的配套组合，是与其他新市镇片区最不一样的地方。

来源：AIRSIDE、启德体育园、中原地产、腾讯新闻（2026-10-03至10-08）

图：启德 · 现楼与楼花对照清单（数据整理：2026-10-08）

一句话记住它：启德现在的一手呎价大致在2.08万至2.39万元之间，片区以现楼供应为主、楼花要到2027年才陆续落成；交通与商业配套基本到位，是一个「已成型」的市区新片区。

你最近在看启德的哪个项目？是倾向即买即住的现楼货尾，还是愿意等楼花？欢迎在留言区说说你的预算和需求，我可以帮你对照近月的成交呎价与租金水平。

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数据来源：地政总署、香港特区政府新闻公报、中原地产、香港置业、美联物业、星岛头条、千居、AIRSIDE、启德体育园（2026-09至10-08）

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