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牛池湾33清水湾下周招标 大户先行 清水湾道值不值

2026年10月9日 星期五 ｜ 港房通HK · 香港房产深度

同一片区、同一条清水湾道，放盘呎价的落差比很多人想的大：楼龄21年的清水湾道8号叫价呎价约15,842元，隔几个街口的居屋，未补地价成交呎价只要约9,300元。筹备逾20年的33清水湾，下周先招标73伙大户、至今仍未出价单——这片区到底贵在哪，值不值得等？这篇用三个问题，把能查证的事实摆开。

牛池湾夹在观塘、钻石山与飞鹅山之间，交通是它的底牌。片区核心是港铁彩虹站（观塘线）；多条巴士、小巴线经龙翔道、斧山道、太子道东和清水湾道穿行，彩虹站也是东九龙往西贡、清水湾方向的转换点。33清水湾的基座商场拟于地库二层直驳彩虹站B2出口，把「地铁直驳」这件事直接写进了规划。

生活配套以彩云商场（一期至三期）为核心，加上牛池湾文娱中心、牛池湾体育馆与彩云街市；绿地有牛池湾市镇公园、坪石休憩处。校网上，片区小学属45校网（部分屋苑为46）、中学属黄大仙区，附近有蒲岗村道学校村与德望学校——这是家庭客最看重的一环。

牛池湾的呎价高低，几乎不取决于楼龄。清水湾道8号楼龄21年，最新放盘呎价约15,842元；同区居屋嘉峰台楼龄23年，未补地价成交呎价约9,300至9,600元。差出六成，差的不是新旧，而是「到彩虹站走几分钟」。

来源：中原地产、美联物业、宅谷地产资讯网（2026-09-27 至 10-08）

图：牛池湾片区 · 核心数据速览（数据整理：2026-10-09）

二、问题二：33清水湾这次推的是什么货

33清水湾是九龙建业在牛池湾清水湾道33号的旧区重建项目，全盘分5期、合共逾2,000伙，2021年以96.58亿元完成补地价、每方呎楼面地价约4,465元，当时是市区最贵的补地价项目。第1期由1座楼高54层的住宅大楼组成，提供361伙，面积470至2,361方呎、2房至4房；标准单位348伙、492至1,039方呎，另有13伙平台与天台特色户。

项目10月8日首度开放3个示范单位（两个无改动），其中四房户以2座18楼A室为蓝本、实用1,039方呎、客厅6.5米阔；另一户为两房连工作间、约507方呎。

发展商部署最快下周以招标形式推售约73伙，主打三房及四房大户。项目预计2026年11月底竣工，而楼书列明的关键日期为2027年12月11日、楼花期约14个月——建筑期已近尾声，正式交付仍留一年缓冲，是「准现楼」的节奏。

发展商口径是：项目自命名后已接获约2,000宗查询，下周先以招标推面积538方呎以上单位、不少于73伙，价单月内公布，定价会参考九龙市区铁路上盖项目。先出大户招标、后出细户价单，是开发商试水温的常规动作——大户成交价好，价单才有底气定高。所以真正要盯的，不是示范单位，而是首张价单的定价；它一出来，这片区的价格锚也就定了。

来源：星岛头条、中原地产、香港置业（2026-10-07 至 10-08）

三、问题三：跟片区现楼比，值不值得等

拿同片区、同校网的现楼做标尺。峻弦（2010年落成、新鸿基、723伙）近期成交呎价约12,924至14,635元；晓晖花园（约27年、新鸿基）约11,207至13,875元；星河明居（钻石山、约28年）约13,218至15,861元。

落到总价看，牛池湾一带的现楼三房，成交价大致落在800万至950万元；最细的两房约500万至650万元——晓晖花园一个464方呎两房，今年9月成交520万元、呎价11,207元。

33清水湾第1期标准户最细492方呎、四房到1,039方呎，且未开价。若首张价单贴近片区现楼的1.4万至1.6万元呎价，492方呎两房入场价约700万至800万元，四房大户则会明显高于1,500万元。等还是不等，取决你买的是「地铁直驳的新楼」还是「现成的面积」：要确定性，现楼三房更稳；要楼龄、规划与地铁直驳，才值得为33清水湾的价单等一等。

来源：中原地产、美联物业、宅谷地产资讯网（2026-09-27 至 10-08）

图：牛池湾 · 片区屋苑呎价对照（数据整理：2026-10-09）

一句话记住它：牛池湾把「离彩虹站几步路」写进了价签——33清水湾的底牌是地铁直驳与65万方呎商场，代价是楼花期和一张还没出的价单；同片区楼龄二十多年的现楼三房约800万至950万元，是当下更接近成交底的参照。

你最近在看牛池湾还是钻石山？同样预算，你会先等33清水湾的首张价单，还是直接捡片区里楼龄二十多年的现楼三房？评论区说你选哪个。

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数据来源：星岛头条、中原地产、美联物业、香港置业、宅谷地产资讯网、香港土地注册处（2026-09-27 至 10-08）

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