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半山豪宅2.13亿成交 却蚀7,300万 差在哪

2026年10月11日 星期日 ｜ 港房通HK · 香港房产深度

一笔2.13亿元的成交，业主却要账面蚀7,300万元离场。差不多同一段时间，四房或以上的一手私宅今年以来已卖出840宗，比去年同期多约56.7%——同一批有实力的买家、同一个市场，为什么有人割价走人，有人的新盘却越卖越顺？

容易被误读的地方在这：慢下来的是大单位，两个业主又都刚好买在高位——跟「半山出事」无关。翻查土地注册处这几个月的登记，西半山干德道璈珀一笔复式巨宅以2.13亿元转手，实用面积4,616方呎、呎价约46,036元；对照上手业主的买入价，账面低约26%。

另一单在跑马地。黄泥涌道逸卢一个高层三房，实用面积2,049方呎，原先叫价3,500万元，议到最后以3,380万元成交。

关键在买入的年份：原业主2018年以5,080万元入市，这次转手账面少了1,700万元，贬幅约33.5%。

来源：土地注册处、中原地产近期成交纪录、阿思达克财经新闻（2026-10-07 至 10-09）

图：二手豪宅蚀让两单案例 · 璈珀与逸卢（数据整理：2026-10-11）

二、同一个市场，一边蚀让一边热卖

看一手这边。美联物业研究中心的统计显示，截至10月8日，四房或以上一手私宅成交840宗，比去年同期多约56.7%，并已超过去年全年的789宗水平。

同一份统计里，三房成交2,771宗、两房7,606宗，都比上年同期多；反而开放式单位只有521宗、按年减少约43.4%。大户越卖越好、细户越卖越难，是今年一手最清楚的一条分线。

大额成交也一样。中原地产的统计显示，第三季全港逾亿元一、二手成交72宗、涉资逾132.55亿元；当中一手占59宗，二手只占13宗。

世邦魏理仕的报告补上了买家结构：今年前三季共录得197宗成交金额逾1亿元的住宅买卖，按年多约109.6%；第三季内地买家占一手成交量的72%、二手成交量的68%。

这几组数字合起来看，结论很直接：钱没有离开豪宅，只是换了流向。一手有发展商的定价口径、付款安排和示范单位，二手大单位只能靠业主自己议价——这就是同一时间「一边蚀让、一边热卖」的第一层解释。我不同意「豪宅一起跌」或「豪宅一起涨」的说法：真正在分层的，是入场年份和单位面积。

图：香港豪宅 · 一手与二手的分线（数据整理：2026-10-11）

三、为什么蚀的偏偏是这一类单位

翻回那两单的细节，会发现共同点不在「半山」或「跑马地」，而在入场年份与单位面积。两个业主都是2018年前后入市——那几年是上一轮的高位；如今成交呎价回到每呎4.6万元和1.6万元，账面自然要缩。

另一个原因是客源窄。璈珀全幢只有35伙，主攻三房至四房，一个复式单位的潜在买家，其实只是全港极小一撮人；放盘价一动，成交就要等。

还有一组更直白的对照。何文田半山壹号近月连续录得二手成交：一个1,252方呎三房，成交价比上手高约24%；另一个1,775方呎四房，却要低约9%才成交。

同一屋苑、同一个月，一个升两成多、一个要减价——差别其实落在面积段上：面积越大，接货的人越少，价格就越好谈。这也是我翻完这批登记后最想提醒的一句：二手豪宅的压力，会先出现在大单位身上。

一手那边，第四季还会继续加货。中原指出，山顶及南区将有种植道1号、环角道18号等新盘陆续登场，加上发展商释出长期收租的货尾、业主议价空间扩大，一二手交投有机会保持稳定。

来源：中原地产、美联物业研究中心、世邦魏理仕、土地注册处（2026-10-07 至 10-11）

四、换你做决定：三条可自查的标准

如果你手上正好是二手大单位、又在考虑放盘，可以先对三条线：买入年份——2018年前后入市的，要有心理准备接受账面回落；单位面积与屋苑客源——面积越大、全幢伙数越少，越要预留成交时间；同区新盘的呎价——当一手开价贴近甚至低于二手叫价，二手就没有等价的理由。

我的判断是：这一轮二手大单位的压力还没走完，与其死咬挂牌价，不如参考同区近期登记成交来调整叫价；但换个角度看，如果你要买的是面积和地段的确定性，这段「业主愿意谈」的时间窗口，反而是议价空间最宽的时候。

至于一手，位置、楼龄和付款安排仍是主要变量。同一笔预算，买到的是一手新楼的确定性，还是二手大单位的面积，本来就是两种选择——只是今年，后者需要你多花一点时间谈价钱。

一句话记住它：璈珀2.13亿成交却要蚀7,300万，一手四房却卖出840宗——豪宅没有一起跌，也没有一起涨，蚀与赚的分界，画在「你什么时候上的车」和「你买的是不是少数人抢的单位」上。

同一个单位，你会参考同区成交价调低叫价、换一两个月内成交，还是守住挂牌价、慢慢等愿意出价的买家？评论区说你选哪个。

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数据来源：土地注册处、中原地产、美联物业研究中心、世邦魏理仕、阿思达克财经新闻（2026-10-07 至 10-11）

本文内容根据公开资料整理，只作资讯分享，不构成任何投资、按揭或置业建议；二手成交资料以土地注册处登记为准，数据或有滞后，请以官方公布为准。