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二手楼价跌回160点 十周低位 估价转弱该买吗

2026年10月17日 · 每早6:30更新

今日核心数据速览

一、CCL跌回160点 创十周低位

中原地产研究部最新公布，中原城市领先指数（CCL）报160.05点，按周跌0.71%，重返今年8月初水平，为十周低位。大型屋苑指数（CCL Mass）报161.47点，按周跌0.88%。

分区看，四区三跌一持平：九龙报159.28点，跌1.95%，是82周、超过一年半以来最大的单周跌幅；港岛163.66点跌0.75%；新界西144.50点跌0.07%；新界东173.38点持平。

把时间轴拉长：CCL 由今年高位162.16点回落，近八周录五跌三升、累跌1.30%。中原预计第四季指数在158至162点区间徘徊，现价仍在他们预期的区间里面。

中原的解读是，8月中长沙湾有大型新盘以低于二手价开卖，抢走二手购买力；加上市场预期美国年内再加息，香港息口有上调压力。价格的压力来自一手抢客；买家并没有集体退场。

焦点 · 指数与估价同时转弱

二、CVI跌穿50点 银行却在加回赠

比指数更贴近买家体感的，是银行估价。中原估价指数（CVI，反映主要银行对住宅的估值取态）报49.5点，按周跌2.67点，连跌三周共16.83点，自去年6月初以来首次跌穿50点好淡分界。

这条数的用法很直接：银行估价偏保守时，同一个单位的可借金额会缩水，买家要准备的首期变多。估价指数连跌三周，意味着银行对短期楼价取态转淡。

但同一时间，银行在按揭上反向加码：汇丰大额按揭贷款回赠上调至1.5%，市场消息指部分中小型银行将回赠加至2.5%。一边收紧估价，一边加码抢客——同一个市场，两套动作。

我的判断：这一轮回落是一手贴价抽走了二手购买力，需求本身没有消失，所以二手业主的叫价接下来会比指数先松。要谈价，现在确实比三个月前有底气；但要把「十周低位」当成抄底信号，还早——中原自己给的第四季区间是158至162点，现价仍在区间内。

片区问答 · 港岛北角

三、片区问答 · 北角：老牌屋苑为什么还能卖1,700万

问：北角现在什么水位？

答：北角和富中心16座一个高层单位，实用1,044方呎，三房一套连工人套、享海景，因间隔少见，同时吸引三组客人洽购，最终以1,700万元成交，实用呎价约16,284元。同区另一指标屋苑城市花园，近日有约906方呎单位叫价约1,700万元，呎价约18,764元。

问：楼龄四十几年，为什么价格撑得住？

答：和富中心共17座、1,450伙，是港岛东规模较大的老牌屋苑；城市花园14座、约2,393伙，邻近港铁炮台山站，小学属14校网、中学属东区。老盘的价格支点通常不是楼龄，而是地段、校网，以及三房大单位的供给有限。这宗成交的原业主，1984年以82万元买入，持货42年。

问：买家真正要留意什么？

答：这类老牌大单位配套成熟，但楼龄与装修成本要自己算；更关键的是估价——银行估价转弱时，成交价与估价的差距会直接影响可借金额。老屋苑的定价业主说了算，可借多少银行说了算。

顺带一个可争论的观察：同一区，老牌三房的叫价可以比新盘呎价还高，靠的不是「新」，是「现成」。但这份溢价能维持多久，取决于未来几个月的估价，而不是业主的叫价。

今日新盘速递 · 沙田大围 UNI Residence

四、今日新盘速递 · 沙田大围UNI Residence 一房呎价约2.26万

由永泰地产与万科香港合作、位于沙田显和里的 UNI Residence，近日售出30楼G室，实用347方呎一房，成交786.6万元，实用呎价约22,669元，为项目推售以来呎价最高的一宗成交。

项目属现楼推售，标榜「即买即住」，单位面向狮子山；发展商指现楼推售至今累计售出195伙，占全盘逾八成。

一个值得争论的点：全港指数创十周低位，同期这个现楼一房却录得项目推售以来的呎价高位。看指数的人会说市场在转弱，看成交的人会说好货不等人——两个结论都成立，差别在于你买的是一篮子大盘，还是某一套房。

一句话记住今天

今天的问题留给你

同样一笔首期：你会趁银行加回赠、二手叫价开始松动，现在就去谈一个单位；还是等第四季走完，看 CCL 守不守住158至162点这个区间再动手？评论区说你选哪个。

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数据来源：中原地产研究部、香港置业、AASTOCKS、星岛头条、property.hk、Squarefoot（2026-10-13 至 2026-10-16）

免责声明：本文数据来自公开市场资讯，仅作信息分享，不构成任何投资建议；楼价、呎价与成交受单位座向、楼层及成交时间影响，实际以合约及正式文件为准。