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九龙站同一周四个价 26,636与34,494差在哪

2026年10月19日 ｜ 港房通HK · 深度 · 片区问答（西九龙 · 九龙站／柯士甸）

图：九龙站五个指标屋苑平均呎价（数据整理：2026-10-19）

一、先把价格地基打准：18,016 到 53,343

这一周九龙站一带录得五宗成交，个别明细已列于今日快讯，这里不逐宗重述，只留三个位置。

最高一宗是天玺海钻玺中层单位，672方呎两房一套，成交2,318万元，呎价34,494元。

最低一宗是御金·国峰1座中层，928方呎三房一套连工人套另连一个车位，成交2,030万元，呎价21,875元。

中间最具代表性的是擎天半岛2期1座中层，1,070方呎三房一套连工人套，成交2,850万元，呎价26,636元。

五宗之间，最高与最低相差57.7%。

把屋苑层面的平均呎价摊开看，差距更大：凯旋门约53,343元、君临天下约32,914元、擎天半岛约31,399元、天玺约31,129元、御金·国峰约18,016元——同一片区最高与最低相差近三倍。

所以谈九龙站，得先说是哪一个九龙站。

图：九龙站核心参数速览（数据整理：2026-10-19）

二、片区问答 · 九龙站三个真实问题

问：九龙站二手现在到底是什么水位？

答：分三档。一房至两房，1,488万至2,318万元，呎价34,286至34,494元。

三房千呎级，2,700万至2,850万元，呎价26,636至29,834元；九百呎级连车位，2,030万元，呎价21,875元。

换算成门槛：想在九龙站买一个三房，2,000万元是这一轮的入场线；想买一个两房，准备2,300万元上下。这与两年前「1,500万可以进场」的印象已经不同。

问：同一个站，呎价凭什么差近三倍？

答：四个原因，依次排列。

第一是位置与接驳。凯旋门、天玺、擎天半岛都在柯士甸道西，属九龙站上盖或天桥直达；御金·国峰在友翔道，日常出行主要靠柯士甸站。

同一条街上，走路差五分钟，呎价可以差一截。

第二是楼龄与新净。凯旋门2005年入伙、天玺2007年、擎天半岛2002至2003年、御金·国峰2012年、The Austin 2014年。

但要注意：楼龄新不等于呎价高——The Austin 楼龄12年，呎价29,834元，低于楼龄19年的天玺34,494元。市场为「站上＋海景」付的价，比为「新」付的价更实在。

第三是景观与楼层。天玺这两宗都是中层以上、望维港方向的单位；御金·国峰这一宗是区内的内街景。九龙站的价差，很大一部分是景观溢价。

第四是面积段。434方呎一房呎价34,286元，928方呎三房呎价21,875元——面积越大，呎价越低，这是所谓「大单位折让」。

买大单位的人买的是总价与自住，不是每呎单价。至于校网：凯旋门、天玺、The Austin 同属小学31校网、中学油尖旺区，这一项不构成价差。

问：现在入场，租金盖得住月供吗？

答：这是九龙站最容易被误读的地方。以7成按揭、30年、实际按揭年息3.25%测算：

擎天半岛1,070方呎、2,850万元，贷款1,995万元，月供约86,824元；同区同类单位月租约5.7万至6.5万元，缺口2.2万至3万元。

天玺672方呎、2,318万元，月供约70,617元；同面积月租约4.8万至5万元，缺口约2.1万元。

The Austin 905方呎、2,700万元，月供约82,254元；月租约5.4万至6万元，缺口2.2万至2.8万元。

天玺434方呎、1,488万元，月供约45,331元；月租约3.1万至3.2万元，缺口1.3万至1.4万元。

图：四宗成交的月供与同区月租对照（数据整理：2026-10-19）

四宗，全部月供高于租金。以此推算的静态租金回报约2.4%至2.8%，低于3.25%的实际按揭利率。

结论要说得直白：九龙站不是「供平过租」的市场，是「住」的市场。用收租的逻辑买这里，每个月要自己补一万多到三万；用自住的逻辑买这里，买的是地段的确定性。

三、四种结局：决定结果的是年份，不是楼盘

四宗有买入价的成交，按年份排开。

2010年入市的擎天半岛，16年赚70%，年化约3.4%。

2017年入市的天玺与The Austin，9年分别升12.5%与8%，年化约1.3%与0.9%。

2013年入市的天玺一房，13年蚀4.2%，年化约−0.3%。

同一片区、同一周成交、同一个发展商体系，结果相差74个百分点。差别不在楼盘质素，在入场年份与入场呎价。

图：四个持货年份的帐面结果（数据整理：2026-10-19）

2010年入市的业主，买入呎价约15,682元；2013年入市的一房，买入呎价约35,783元；2017年入市的两房，买入呎价约30,655元。

今天这三类单位成交呎价都在34,000元上下——也就是说，2013年那位业主用今天的价买入，13年后回到原点。

这就是「买贵了」和「买对了」的全部差别。地段决定下限，入场价决定上限。

以上是帐面数，未计印花税、佣金、装修与管理费。持货13年，管理费以每呎4至5元计，434方呎单位累计支出约27万至34万元——蚀让的实际幅度比4.2%更深。

四、三个不能忽略的变量

第一，利率。10月16日，1个月港元拆息（HIBOR）报2.7078%；银行楼宇按揭实际年息低至3.25%，部分银行对新客提供首两年2.68厘的优惠。

以2,000万元贷款计，按息每升0.5厘，月供增加约5,600元。首两年优惠期一过，月供会往上跳一格——这是买2,000万元以上单位必须预留的余量。

第二，楼龄与维修。凯旋门2005年、天玺2007年、擎天半岛2002至2003年入伙，这批单位楼龄已届19至24年，未来五到十年进入维修高峰。

大修、换电梯、外墙工程，这类支出不会出现在成交纪录里，但会出现在业主的帐单上。

第三，回报对标。住宅静态回报2.4%至2.8%；铺位约6%至7%；美国国债约5%。用现金流的角度看，九龙站排在最后。

愿意接受这个差距的买家，买的不是回报，是「住在这里」本身。

五、给三类买家的三句话

预算2,000万元上下：御金·国峰928方呎、2,030万元连车位，是九龙站唯一能在2,000万元买到九百呎级三房的选择；代价是步行距离、内街景与14年楼龄。

同价在何文田、九龙塘可以换到更大面积，但要接受楼龄更旧。

预算2,500万至3,000万元：擎天半岛1,070方呎、呎价26,636元，比天玺同周成交低22.8%，是本轮的「中间价」。

买的是站上位置、实用间隔与相对低的呎价，牺牲的是楼龄与景观。

纯收租：静态回报2.4%至2.8%，低于按息3.25%，租金盖不住月供。要买九龙站，请按「自住加长线」算，不要按「现金流」算——这两套算法，在这一区会得出相反的结论。

一句话记住今天

今天的问题留给你

2,030万元，你会买九龙站一个928方呎、要靠柯士甸站接驳的14年楼龄三房，还是去何文田换一个面积更大、但楼龄更旧的单位？评论区说你的选择。

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数据来源：星岛头条、中原地产、美联物业、土地注册处、香港银行公会、建行（亚洲）（2026-10-05 至 2026-10-19）

免责声明：本文数据来自公开市场资讯，仅作信息分享，不构成任何投资建议；楼价、呎价、租金与回报受单位座向、楼层及成交时间影响，实际以合约及正式文件为准。