港房通HK ｜ 香港房产快讯

指数149.1微升 启德一房呎租56元 租金先走

2026年10月20日 ｜ 港房通HK · 香港房产快讯

图：今日核心数据速览（数据整理：2026-10-20）

一、二手指数：149.1点 港岛升 新界平

香港置业二手楼价指数最新报149.1点，按周升0.1%，按月跌0.1%，全港二手实用呎价15,251元。

分区看，港岛区报158.5点，按周升0.5%，是本周最明显的一段反弹，但按月仍跌0.5%，实用呎价20,029元。

九龙区报156.7点，按周升0.1%，按月跌0.1%，实用呎价15,055元。

新界区报134.3点，按周持平，按月升0.2%，是本季唯一按月向上的分区，实用呎价12,137元。

四个数摆在一起看：港岛按周弹得最急、按月也跌得最深；九龙与全港基本是同一条线；新界不跌，但涨得很浅。按周升0.1%这个数，放在指数的历史波动里属噪声级别——不是转势，是止跌。

对业主的意义：指数横盘的时候，你的叫价如果在同区成交价之上5%以上，成交周期会明显拉长；压到2%以内，才有得谈。

对买家的意义：指数按月还在跌，说明这一轮不是抢货市。你有时间看楼，也有时间讲价——但要快，因为租赁一边在动。

二、租赁：锦上路3万零议价 天水围1.38万回报4.5厘

锦上路柏珑6座中层A3室，实用732方呎、三房一套，以月租3万元租出，呎租约41元。

租客是北环线项目工程人员，零议价成交。单位业主于2022年5月以1,354万元一手买入，折算买入呎价18,497元，租金回报约2.7厘。

另一宗在天水围。YOHO WEST Parkside第1A座高层A6室，实用303方呎、一房，月租13,800元，呎租约46元；一手业主收楼后即租出，租金回报4.5厘。

两条租约的呎租只差5元，回报却差1.8个百分点。今天深度文会把这两个数拆开算——差的不在租金，在买入价。

顺带一个观察：同屋苑面积越小、呎租越高。柏珑463方呎租18,800元、呎租40元；384方呎租17,500元、呎租45.6元。大单位做41元，属于面积折价，不是租务转弱。

三、启德租务：单日三宗一房 呎租51至56元

启德海湾2期单日录得三宗一房租务。1C座高层N室，实用278方呎，月租15,500元，呎租56元。

中层H室，实用306方呎，月租16,000元，呎租52元；高层H室同一面积，月租15,500元，呎租51元。

放到片区层面看：启德9月全月录得157宗住宅租赁，其中启德海湾占29宗，平均实用呎租约49元。三宗新租务都在这条线之上。

同区2B座低层H室，实用432方呎、两房，月租22,000元、呎租51元；该单位业主2024年10月以707.3万元购入，租金回报3.7厘。

一房呎租比两房高，是启德这一轮的常态：小面积、低总价、租客是单身与二人家庭，需求最密。

四、片区问答 · 启德：一房呎租56元是什么水位

问：启德一房现在租金多少？

答：主流区间15,500元至16,000元，呎租51元至56元。面积越小、呎租越高——278方呎做56元，306方呎做51至52元。

问：租务这么旺，是不是可以买？

答：要分开算。以306方呎、月租1.6万元、售价580万元为例，毛回报约3.3厘；7成按揭、30年、按息3.25%，月供约17,669元，与租金相比缺口约1,669元。

租务旺只证明有人住，不证明价格便宜。真正的分水岭是：租金能不能盖住月供。启德一房目前还盖不住，但缺口已经收窄到一千多元——这是全港少数几个缺口这么小的片区。

问：启德供应多不多？

答：启德海湾共两期6座、2,138伙（第1期3座1,017伙），实用269至771方呎，小学属34校网、中学属九龙城区。

同区新盘会陆续入伙，租务竞争集中在一房与两房。想收租，楼龄与期数比景观更影响出租速度。

五、今日新盘速递 · 柏珑（锦田南）现楼余货 最后一批四房1,917.54万

今日速递看锦田南柏珑（GRAND MAYFAIR），地址为锦河路29号，由信和置业、嘉华国际与中国海外合作发展，步行至锦上路站约7分钟。

整个系列3期、13座、共2,200伙；第II期提供805伙、5座，实用351至977方呎、一至四房，2024年10月落成，关键日期2025年3月17日，现为现楼。

销售进度：系列累计售出1,975伙、占全盘逾90%，套现逾171亿元。

价格参考：第II期最后1伙四房，9座16楼A1室，实用974方呎，成交1,917.54万元，呎价19,687元。

二手可对照：386方呎750.37万元、呎价19,440元（9月注册）；476方呎902.39万元、呎价18,958元（10月8日）。放盘一端有471方呎780万元、呎价16,560元。

校网：小学74校网、中学属元朗区。现楼余货的好处是即买即住、不用等关键日期；代价是选择少，好座向要碰。

一句话记住今天

今天的问题留给你

启德一个306方呎一房，月租1.6万元、呎租52元。为了这个租金水平，你愿意出到多少钱？评论区说你的上限。

#港房通HK #香港楼市 #香港租务 #启德 #锦上路 #天水围 #二手指数

搜一搜：启德一房租金2026 / 香港二手楼价指数149.1 / 锦上路租务 / 天水围YOHO WEST租金

数据来源：香港置业、中原地产、星岛头条、土地注册处、美联物业（2026-10-14 至 2026-10-19）

免责声明：本文数据来自公开市场资讯，仅作信息分享，不构成任何投资建议；楼价、呎价与租金受单位座向、楼层及成交时间影响，实际以合约及正式文件为准。