港房通HK ｜ 快讯 · 成交数据拆解

一手卖285伙二手15宗，三个数不在同一周

2026年10月27日 ｜ 港房通HK · 快讯 · 成交数据拆解（售楼处、分行、注册处三个口径）

一、285 伙是售楼处的数

10月 24 至 25 日，两个盘同日开售。西沙第 2C(2) 期推 153 伙，开售前收 27,539 张票，超购 178 倍，不足五小时沽清，A 组大手时段占 24 伙。

油塘擎海 I 推 132 伙，单日套现 7.1 亿元，连同前两轮累计售出 570 伙，占一期总货量近 92%。这一轮是 96 个一房与 30 个两房，入场单位 281 呎、389.01 万元。

两个盘加起来 285 伙。擎海 7.1 亿除 132 伙，每伙 537.9 万元；西沙 153 伙按发展商公布的平均 760 万元计，约 11.63 亿元。合计 18.73 亿元，除 285 伙，每伙 657 万元。

这个数在一手市场里偏低。10月首 23 日一手注册 961 宗、135.21 亿元，均价 1,407 万元一伙，这批 657 万元的单位只是那个均价的 46.7%。

油塘那个盘的地盘在鲤鱼门道一侧，前身是越秀的冷藏仓库，周边仍是混凝土厂、冻仓与修船厂，属工业区转型里最后一块大地；售楼厂不设在地盘，摆在九龙湾的商厦，买家要先过一趟海，才看到那个朝维港的模型；一街之隔的丽港城，近 30 日成交 10 宗，呎价 12,456 元。

图一：三个数，三个地方（数据整理：2026-10-27）

二、15 宗是分行的数

三个代理的周末数：中原 6 宗，按周减 33.3%，十个指标屋苑里 4 个零成交；美联 7 宗，减 22.2%，连续 8 个周末在个位数；香港置业 2 宗，减 50%，连续 21 个周末在个位数。

上周的底数能反推出来：6 除 0.667 是 9，7 除 0.778 是 9，2 除 0.5 是 4，三家合计 22 宗。这一周 15 宗，减 31.8%。

个位数不是这一周才有的。中原自己的纪录里，9月20日那个周末十大屋苑只录 3 宗，8 个屋苑零成交，写的是「近八个周末新低」；一周后回到 9 宗，标题叫「反弹 2 倍」。

6 宗、7 宗、2 宗这组数，量的是一个长期在低位徘徊的样本。三家代理各写各的口径，样本屋苑也不完全重叠，硬要相加，本来就有水分。

样本有多大？中原 9月二手私人住宅登记 2,773 宗、223.44 亿元，30 天，日均 92.4 宗，一个周末两天 185 宗；三家合计 15 宗，占 8.1%。

这 15 宗还只是 10 到 15 个固定屋苑。中原十大屋苑的名单多年不改，太古城、嘉湖山庄、沙田第一城都在里面，而这些屋苑一个月本身只有十几二十宗：港置近 30 日录得太古城 15 宗、嘉湖山庄 28 宗、沙田第一城 19 宗。摊到每个周末，一个屋苑一到两宗，与 6 宗的说法对得上。

代理的周末数，是周六日傍晚由分行逐间报上去的，跟注册处差两到四周。同一个周末，注册处那边一宗都还没有。

图二：19 倍怎么算成 1.54 倍（算术对照：2026-10-27）

三、961 宗是注册处的数

香港置业综合土地注册处，截至 10月23日，本月一手私人住宅 961 宗、135.21 亿元，二手住宅 2,612 宗、187.48 亿元。二手宗数是一手的 2.72 倍，金额是一手的 1.39 倍。

按整月折算，961 乘 30 除 23，等于 1,253 宗，比 9月的 1,500 宗少 16.4%；换成日均，10月 41.8 宗，9月 50 宗。

二手那栏也没有塌。10月首 23 日 2,612 宗，9月全月 2,773 宗，23 天已经走完九月的 94.2%。

睇楼量同样没跟着跌。中原十大屋苑的周末预约睇楼量，10月9日 361 组，10月16日 384 组，按周升 6.4%，连同重阳假期三天合计 496 组；带看的人在路上，签字的人没到。

这一栏跟售楼处那一栏差的是时间。售罄之后签临时合约，再到律师楼签正式合约，之后才进注册处，通常三到四周，10月最后两个周末那 285 伙，最快 11月中才在这里出现。

均价也差得远。一手这栏 1,407 万元一伙，二手 717.8 万元一伙。把豪宅与上车盘放进同一个平均数，一手看起来永远比二手贵。

图三：售楼处热，登记反而慢了（数据整理：2026-10-27）

四、复算：19 倍剩下 1.54 倍

放回同一条时间轴，画风就变了。一手两天 285 伙，全港二手两天约 185 宗，285 除 185 是 1.54 倍，19 倍里有 12 倍来自分母。

1.54 倍还是下限，285 伙只是两个盘，10月的在售盘不止两个，把它们算进去，一手这两天的数只会更大；分母那头也一样，185 宗是九月的日均推出来的，未必等于这个周末的真实分布。

一手仍然强，强在同一段价格上。这批 657 万元，二手 9月均价 805.8 万元，一手低 18.4%，抢的是 600 到 800 万元这一段。

这一段正是二手的主力段，供应还在增加。第三季一手货尾 18,017 个，连升两季，累增 1,345 个；中原城市领先指数 10月23日报 159.91，按周跌 0.09%，是 11 周低位。量在一手，价没动。

11月还有三个盘排队。红磡瑅海日内开价，首批不少于 91 伙；大角咀利奥坊第 6 期、锦田万芊已开价或开放展销厅，瑅海首批主打一房与两房，抢的还是同一批人；600 到 800 万元这一段的买家，下个月有得挑。

图四：11 月 30 日对两栏（判断点由作者设定）

五、11 月 30 日对两栏

第一栏，一手 10月注册。站上 1,400 宗，说明这两周售楼处的热度真落到纸上；停在 1,200 宗以下，285 伙那两天只是推盘节奏。

第二栏，二手 10月注册。仍站 2,600 宗以上，「二手冰封」就是周末样本的错觉；跌穿 2,300 宗，分流才算发生。

两栏都会在 11月上旬由土地注册处与香港置业公布，可以逐项对。到那天，19 倍这个数会自己分出真假。个位数一周接一周地出现，二手注册并没有停下来，这两件事本来就同时成立。

我给不出该不该买的答案。能给的是一句算术：售楼处、分行、注册处，三个地方三个时间，任何一个单独拿出来，都撑不起一句「楼市怎样」。

搜一搜：一手 二手 成交 冰火 / 周末成交 15宗 / 一手注册 961宗 / 擎海 132伙

资料来源：证券时报《香港周末两大楼盘双双“日光”，一二手房上演“冰火两重天”》2026-10-26 15:20（界面新闻，stcn.com/article/detail/4247637.html）；格隆汇《美联：上周末香港10大屋苑录得7宗成交，按周回落22.2%》2026-10-26（gelonghui.com/live/2728704）；香港置业《楼市数据及成交》2026-10-26 更新（hkp.com.hk/zh-cn/market-insight，土地注册处数字截至 2026-10-23）；中原地产《楼市成交数据（2026 年 9 月）》2026-10；中原地产研究部《CCL连跌2周共0.80% 跌穿160点 为11周低位》2026-10-23；中原地产研究部《一手私人住宅新盘货尾统计分析（2026年第3季）》2026-10-22；中原地产《十大屋苑本周末录3宗成交 属近8个周末新低》2026-09-20、《十大屋苑本周末交投反弹2倍 录9宗成交》2026-09-27

本文为公开数据整理与算术对照，不构成投资、按揭或置业建议；成交宗数、金额、票数与楼价指数均引用公布原文口径，日均、均价、占比、按周与按月变幅由本文计算，注册数字截至 2026-10-23，其后数据可能修订。