深圳9月住宅一二手分化与资本回吐三重信号

9月深圳住宅市场交投活跃度有所变化，一二手成交同步增长，但新房弹性更优。叠加挂牌价预期分化与资本市场回吐，实体修复与资本博弈的分裂格局显现。

01 一二手成交节奏差异与供应端放量

9月深圳一二手住宅成交同步增长，但新房市场弹性更为显著。据深圳贝壳研究院数据，9月1-20日深圳新房网签2611套，环比8月同期增长24%；二手房网签4084套，环比增长16%。乐有家研究中心数据显示，同期其门店新房签约量环比增长35%、同比大增103%，二手签约量环比增长30%、同比增长38%。

供应端同步发力，9月1-19日深圳新房住宅新增供应2033套，同比增长103%。深房中协数据显示，9月14-20日二手房录得1556套，环比增长11.6%，达到近5周较高水平。从宏观结构看，2026年前8月全国二手房交易占比达52%，正式超过新房；而深圳是二手房成交占比唯一回落城市，从2025年的68% 降至前8月的65%（PTI普睿数智）。

（数据来源：深圳贝壳研究院、乐有家研究中心、深房中协、国家统计局、PTI普睿数智）

02 挂牌价预期分化与政策效应显现

828新政对市场交投活跃度产生了阶段性提振。深圳贝壳研究院数据显示，新政后22天内，二手房新增客源量环比增长8.1%，带看量环比增长19%。贝壳合作门店二手房签约量增长14%，新房认购量增长24%。

然而，业主价格预期呈现明显分化。乐有家数据显示，二手房挂牌均价呈现七成片区下调、部分核心区上调的格局。安居客数据显示，9月深圳二手房挂牌均价51592元/㎡，环比微增0.88%，同比仍下降5.87%；新房公示均价55490元/㎡，环比持平，同比微降1.84%。价格端的同比负增长与片区下调比例，反映出市场信心仍在修复途中。

（数据来源：深圳贝壳研究院、乐有家、安居客）

03 资本市场预期博弈与房企投资端修复

与实体市场的温和修复不同，资本市场对地产板块的预期博弈加剧。9月24日A股房地产板块震荡下挫，华丽家族跌停，万科A等跟跌。此前一日（9月23日），万科A盘中涨停后炸板，最终收涨2.89%，报3.92元，资本情绪波动显著。

房企基本面依然承压。中指研究院数据显示，1-8月TOP100房企销售总额20175.9亿元，同比降幅较1-7月扩大0.3个百分点。不过，投资端出现边际改善，1-8月百强房企拿地总额4979亿元，同比下降17.8%，降幅连续6个月收窄，显示头部房企在谨慎中逐步恢复拿地节奏。

（数据来源：财联社/上证报、中国基金报、中指研究院）

04 城市更新盘活与多维信号交织

在增量供应与存量博弈之外，城市更新项目的盘活成为长期变量。9月22日，南山向南村城市更新单元发布地基与基础工程招标公告，估价约6.2亿元。该项目招标面积约57.82万平方米，工期565天，整个项目建面超120万㎡。

向南村旧改早在2010年列入计划，恒大2020年债务危机后停摆，直至2023年安居建业接手盘活。这一停滞项目的重启，不仅将补充核心区潜在供应，也释放出保交楼与稳民生的积极信号。结合前述成交、价格与资本数据，深圳住宅市场正呈现出多维信号交织的复杂图景。

（数据来源：深圳市南山区政府/招标公告、观点地产网、新浪财经）

风险：预期博弈下的价格回调压力

当前市场仍面临结构性风险。二手房挂牌均价同比仍下降5.87%，且七成片区挂牌价下调，说明业主预期仍存分歧，部分非核心区域存在价格回调压力。同时，百强房企销售总额同比降幅仍在扩大，企业端现金流压力依然存在，新房市场的以价换量策略或将持续。

长期：存量时代下的结构重塑

从长期变量来看，全国二手房交易占比达52%，标志着房地产市场正式进入存量主导时代。深圳二手房占比虽微降至65%，但绝对体量依然庞大。未来市场将更依赖核心地段的改善型需求与城市更新的稳步推进。如向南村等停滞项目的盘活，将长期影响区域供应结构，推动市场向高品质、稳预期的方向重塑。

写在最后

深圳9月住宅市场在一二手分化、挂牌价博弈与资本回吐中，展现出复杂的结构性特征。实体市场的温和修复与资本市场的预期摇摆并存，考验着参与者的耐心与判断力。

搜一搜：深圳9月住宅成交 ｜ 828新政市场反馈 ｜ 南山向南村旧改

数据来源：深圳贝壳研究院、深房中协、乐有家研究中心、安居客、深圳市南山区政府、观点地产网、新浪财经、财联社、中国基金报、国家统计局、PTI普睿数智、中指研究院。市场数据以主管部门公示为准，不构成投资建议。