深圳住宅定价权易主：二手领涨与新房成交萎缩

当新房成交量呈现调整态势，二手市场交投活跃度却有所变化。剪刀差背后，深圳楼市的定价逻辑正在发生结构性转移，核心资产的价格修复路径逐渐清晰。

01 剪刀差显现：二手交投活跃度有所变化，新房成交呈现调整态势

2025年全年，深圳存量住宅过户56217套，成交面积559.6万平方米，套数同比上升3.2%，处于五年来最高水平（来源：2025年深圳市房地产市场年度报告）。与此同时，新建商品住宅总成交24549套，同比下降35.3%，成交面积256.4万㎡，同比下降34.3%（来源：同上）。从价格维度观察，2025年末存量住宅均价为52058元/㎡，同比下跌4.5%，连续四年下跌；新建商品住宅全年均价为54792元/㎡，同比下降0.5%（来源：同上）。一升一降、一跌一稳之间，市场的关注点与资金流向已明显向存量转移，二手市场的定价话语权逐步增强。

02 价格修复：核心区资产溢价显现，二手挂牌均价同比上涨5.72%

进入2026年三季度，价格端呈现出新的走势。2026年9月，深圳二手房挂牌均价为51673元/㎡，环比上涨0.72%，同比上涨5.72%；新房公示均价为55490元/㎡，环比持平，同比上涨1.84%（来源：深圳安居客）。分区域来看，核心区资产溢价显现，南山区二手房均价排名第一，达到78988元/㎡（来源：同上）。这种价格走势的变化，与政策端的优化密切相关。2026年4月29日，深圳发布房地产新政，缴存职工单独申请住房公积金贷款额度调整为70万元（来源：深圳市住房和建设局）。次日，核心区限购政策优化，深户家庭在福田、南山、宝安新安街道限购套数从2套增至3套，缴满1年社保的非深户从1套增至2套，持居住证无社保非深户可购1套（来源：深圳市住房和建设局）。政策叠加效应下，核心区优质房源的交投活跃度有所变化，价格修复动能逐步释放。

03 定价锚转移：典型板块价格修复弹性测试

定价权的转移在具体板块中体现得更为直观。以罗湖区笋岗街道等典型板块为例，部分小区二手住房成交参考价格与实际挂牌均价之间呈现出一定的弹性空间。数据显示，湖景花园参考价为55000元/㎡，湖馨苑为65400元/㎡，嘉宝田花园一期及二期为69300元/㎡，庐江春天公寓为41400元/㎡（来源：深圳市住房和建设局）。在实际市场交易中，这些核心区优质房源的挂牌与成交价格，往往能更敏锐地反映真实的市场供需关系。随着限购松绑，具备良好居住属性的房源率先完成价格修复，逐渐取代单一的新房限价，成为主导片区价格的新资产锚。

风险：房价收入比趋势性下降，但市场仍需观察

尽管部分数据呈现修复态势，但市场仍需理性看待。截至2025年末，深圳存量住宅房价收入比为19.7，较2021年最高点的30.9呈趋势性下降（来源：2025年深圳市房地产市场年度报告）。购房门槛的降低为市场提供了基础支撑，但存量住宅均价在2025年仍处于连续四年下跌后的调整期（来源：同上）。价格的修复并非一蹴而就，不同片区、不同品质房源之间的分化将成为常态。购房者需保持理性，关注房屋自身的居住属性，周边配套以实际为准，避免盲目跟风。

长期：供需结构重塑与资产分化

从长期变量来看，深圳住宅市场已全面进入存量时代。2025年存量住宅过户套数远超新房，标志着市场供需结构的重塑。未来，随着核心区限购政策的逐步消化，以及公积金等金融工具的持续支持，市场将更加注重资产的流动性与居住体验。新房与二手房的定价逻辑将进一步分化，二手房在核心地段的定价权有望持续巩固，而新房市场则需通过产品力的提升来吸引改善型需求。整体市场呈现调整态势，长期走势将回归居住本源。

写在最后

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数据来源：深圳市住房和建设局、2025年深圳市房地产市场年度报告、深圳安居客。市场数据以主管部门公示为准，不构成投资建议。