深圳住宅现售占比逼近五成，新房避险逻辑重构

导语段：

期房退潮趋势显现，购房者避险情绪逐渐固化。9月深圳一手住宅现售网签占比逼近五成，增速远超预售，标志着新房市场全面进入现房博弈时代。

01 现售占比逼近五成，新房避险情绪固化

9月1日至9月27日，深圳一手住宅预售加现售网签共计2350套，其中现售网签1078套。现售占比达到 45.8%，同比增长约43.16%。

这一数据表明，购房者避险情绪逐渐固化。在当前的市场环境下，购房者对交付确定性的要求显著提升，现房及准现房产品更受青睐。相比之下，预售房成交1272套，占比54.2%，现售与预售的差距正在快速缩小。从增速来看，现售房同比增速远超预售房，反映出资金与需求正在向确定性更高的现房项目集中。这种结构性变化并非短期波动，而是市场逻辑重构的直接体现。

（数据来源：每日经济新闻）

02 全年现售增速超预售，二手房主导市场

从全年维度来看，2025年深圳现售房成交同比上涨 28%。现售房成交增速显著高于整体市场水平，反映出开发商推盘策略与购房者偏好正在发生结构性转变。开发商更倾向于将项目推进至现房或准现房阶段后再行推售，以降低去化阻力。

同时，全年二手住宅网签占比首次突破 60%，网签量达到56217套，同比小幅上涨3%。二手住宅网签量占比的提升，相比2024年提升了7个百分点，进一步印证了市场对所见即所得产品的偏好。二手房录得量达到69773套，同比上涨4.3%，二手住宅成交均价约为5.9万元/平方米。一二手市场结构的深刻调整，使得二手房在整体成交中的主导地位更加稳固。

（数据来源：深圳政府在线）

03 议价空间缩窄，二手市场交投活跃度变化

截至9月27日，乐有家门店9月二手签约量同比显著增长32%，看房量同比上涨21%。9月上半月二手住宅平均议价空间缩窄至 8.81%。

二手成交均价达到 6.01万元/平方米，环比上涨约4%。从周度与节假日数据来看，第39周（9月21日-27日）二手房录得936套，中秋三天假期合计仅录得163套，日均54套。整体来看，二手市场交投活跃度有所变化。核心区域优质房源的议价空间正在收窄，价格呈现企稳态势，但节假日成交节奏相对平缓，说明购房者决策更加理性，市场并未出现集中爆发的态势，而是呈现温和调整的特征。

（数据来源：新浪财经）

04 政策优化调整，长效变量支撑市场平稳

政策端持续发力，深圳优化调整住房限购政策，非本市户籍满1年社保可购买 2套。本市户籍居民家庭在福田、南山和宝安新安街道可购买3套。非本市户籍居民家庭需连续缴纳社保或个税满1年及以上。这一调整有效降低了购房门槛，释放了部分新市民与青年人的刚性需求。

同时，深圳市住房公积金贷款额度调整，共同申请合并计算可贷额度为 130万元，缴存职工单独申请额度为70万元。这些举措 为市场平稳运行提供长期支撑。公积金额度的提升与限购政策的优化形成合力，有助于降低购房者的资金压力，促进房地产市场平稳健康发展，为市场的长期稳定奠定基础。

（数据来源：深圳市住房和建设局）

风险：整体成交规模仍面临压力

需要注意的是，2025年深圳全年一手和二手住宅合计网签94096套，与2024年相比下降 9%。

这表明 整体成交规模仍面临一定压力。尽管现售房与二手房表现相对稳健，但新房预售市场仍处于调整期。9月1日至9月27日，一二手住宅合计成交6442套，同比上升1.1%，其中一手住宅成交2350套，同比上升6.6%，但二手住宅成交4092套，同比下滑1.8%。市场分化态势依然存在，部分区域去化周期较长，需警惕局部库存积压风险。整体大盘的缩量调整，要求开发商在拿地与推盘节奏上保持谨慎。

（数据来源：每日经济新闻、深圳政府在线）

长期：现房博弈时代全面到来

长期来看，随着现售占比不断提升，新房市场全面进入现房博弈时代。

开发商的竞争力将从“规划预期”转向“实景呈现”。产品力、社区配套、物业服务等实景兑现能力，将成为决定项目去化速度的核心要素。现房销售模式下，资金沉淀时间拉长，对开发商的财务稳健性提出了更高要求。同时，政策端的优化调整将逐步显效，市场有望在现房博弈的新逻辑下，寻找新的平衡点，实现从规模扩张向品质提升的平稳过渡。

写在最后

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数据来源：每日经济新闻、深圳政府在线、深圳市住房和建设局、新浪财经。市场数据以主管部门公示为准，不构成投资建议。