深圳罗湖34.2公顷产业用地 老仓储区改成了什么

深圳罗湖34.2公顷产业用地 老仓储区改成了什么

一、先把9月28日那宗地看清楚

9月28日15时，罗湖清水河街道清吉路东侧一宗编号H405-0088的地块挂牌成交。用地面积 9,287.2平方米，总建筑面积 37,148平方米。

成交价 2,661万元，深圳交易集团公示的综合楼面单价是 716.32元/平方米。出让结果有两个细节：起始价即成交价，全程只有一家竞买人报价；竞得人是紫创光科（深圳）智慧能源科技有限公司与深圳市路桥建设集团综合管养科技服务有限公司组成的联合体。

出让文件写得更细。土地用途为新型产业用地，准入行业类别A07节能环保产业，容积率不超过 4.0，建筑密度不超过60%，建筑限高70米，土地使用年限 30年，仅接受联合竞买。

宗地不得转让，使用权和建筑物可以抵押，抵押金额不得超过合同剩余年期地价与建筑物残值之和。竞得人须在合同签订之日起 1年内开工、3年内竣工。

同一天成交的还有一宗，在坪山坑梓街道锦绣东路与荣田路交叉口西北侧，宗地号G14316-0123，土地用途为普通工业用地。用地面积 17,185.83平方米，建筑面积 68,743平方米。

成交价 1,860万元，折合楼面单价约 270.6元/平方米，准入A06新一代信息技术产业，由深圳太辰光通信股份有限公司竞得。

这宗地要求独立竞买、不接受联合竞买，竞买人须通过重点产业项目遴选，还须设置占地面积不少于 860平方米 的公共开放空间，24小时无条件供公众使用。

图1：9月28日两宗产业用地核心参数速览（数据整理：2026-09-29）

二、两宗地摆在一起，差在哪

一宗在罗湖，一宗在坪山；一宗是M0新型产业用地，一宗是M1普通工业用地。用地面积相差近一倍，楼面单价差了约 2.65倍。

这个差距不是位置一个变量造成的。M0在城市更新片区里允许一定比例的功能混合和配套，出让条件比M1宽松，地价基准本来就高一档；再叠加罗湖属于原特区内、周边配套成熟，716.32元/平方米 这个数字才出现。

把716元放到另一个坐标系里看。按9月的市场数据，福田CBD甲级写字楼平均租金在 168.3元/平方米·月 上下。一平方米产业用地的楼面地价，大致等于这类写字楼 四个月 的租金。这个对比不严谨：一笔是取得30年使用权的成本，一笔是按月支付的租金。但它能说明这次价格的量级。

还有一层账要算：坪山那宗地的面积是罗湖的 1.85倍，总价反而更低。选哪里，本质上是选产业配套、员工通勤和客户半径。

三、罗湖今年拿出来的不止这一宗

9月22日，清水河数智新城服务中心办了一场「清水河及玉龙片区产业用地供需对接推荐会」，主办方是罗湖区企业服务中心、深圳市罗湖产业投资建设有限公司、深圳市罗湖产业空间发展有限公司。

会上推介的玉龙片区，用地 34.2公顷，距离罗湖北站综合交通枢纽直线距离 800米，总开发规模约80万平方米，以M1工业用地和M0新型产业用地为主。产业方向定了四块：软件信息与人工智能、低空与商业航天、生命健康、传统优势产业升级。

到场企业7家，现场报出的用地需求从数千平方米到上万平方米，项目类型包括半导体建厂、基因测序设备生产、集成电路测试基地建设。

这些地的来路，一部分是玉龙新村棚改的贡献用地，另一部分来自玉龙填埋场。这个填埋场1983年启用、1997年停用、2005年封场，累计填埋垃圾约 250万立方米。

治理采用「快速好氧预处理+天幕遮蔽开挖+多维复合除臭+筛分资源化利用」工艺，作业区上方搭设跨度280米、覆盖11.69万平方米的天幕系统，日均开挖垃圾约6,000立方米。按罗湖区人民政府与深圳市生态环境局公开的案例，治理完成后可释放约 30公顷 连片产业用地。

已经建成的一栋载体是罗湖新材料大厦，位于清水河一路南侧，占地 8,313平方米，总建筑面积约 13.75万平方米。

楼高45层、212米，即将交付，可提供超过 10万平方米 产业空间。它是清水河重点片区首个通过产业遴选引进的项目，也是清水河总部新城概念提出后首座落成的总部大厦。

中金岭南把「国家认定企业技术中心」「广东省重点工程技术研发中心」「深圳市新材料产业集群创新公社」三个科技创新平台放在这栋楼里。

清水河过去是深圳最大的仓储和转口贸易基地，外界叫它「中华第一仓」。

图2：罗湖清水河·玉龙片区产业空间核心参数速览（数据整理：2026-09-29）

四、变的不只是地，还有怎么给

玉龙片区的统筹开发模式写得很具体：政府主导+国企实施+市场运作。执行主体是罗湖产发公司，由市属国企特区建工集团旗下深圳市产业空间发展有限公司，与罗湖区属国企深圳市罗湖产业投资建设有限公司共同出资设立，一体化推进土地开发、城市配套建设和园区招商运营。

供给方式上，片区推的是 以地招商+以房招商 双路径：企业可以直接受让产业用地，也可以租用或购买现成的通用产业空间。定价走 成本+微利 模式，目标是压低企业落地成本。罗湖区发改局在2026年7月3日已批复玉龙片区土地前期开发项目建议书，前期工作在推进。

这条变化对企业的时间账影响，比地价数字更直接。传统路径下，企业先拿地、再报建、再建设，从签约到投产常常跨两个年度；「以房招商」把一部分时间成本往前挪。对设备已到位、订单已排产的企业，早半年进厂房比省下几百万元地价更值钱。

图3：玉龙片区产业空间供给机制核心参数速览（数据整理：2026-09-29）

五、便宜的地，条件都写在合同里

罗湖那宗地的约束前文列过：不得转让、限高 70米、容积率上限4.0、准入行业限定A07。

还有一条容易被忽略——宗地位于地质灾害高易发区，竞得人须做地质灾害防治，防治工程要与主体工程同步设计、同步施工、同步验收。1年开工、3年竣工写在合同里，逾期有违约责任。

坪山那宗地是另一套筛法：必须独立竞买、须通过重点产业项目遴选、要留出不少于 860平方米 的公共开放空间。使用年限 30年，到期后怎么续期，也需要进企业的测算模型。

这些条款同时在筛企业。能接受「不得转让」的，通常是在这里长期做生产的自用方，不是把地当资产周转的持有方。清水河那宗只有一家联合体报价，买家筛选是有效的。

六、对周边办公和园区产品意味着什么

34.2公顷 加上清水河已有的产业载体，会改变这一片办公与园区类产品的供需结构。产业空间供给增加，一部分原本在市场里租写字楼的中小科技企业可能转向园区内的可租空间；新材料大厦这类载体则把总部型企业留在片区内，对周边存量写字楼的租户结构形成分流。

关键不在新增多少平方米，而在这些空间能不能给到中小企业和生产型项目。玉龙片区把「可租可售」「成本+微利」写进招商口径，接下来看落地速度和准入尺度。

七、几个还没有答案的问题

34.2公顷 是推介口径，具体地块什么时候出让、分几批出让，目前没有公开时间表。「成本+微利」怎么核定成本、微利到什么水平，也没有公开的计算规则。

玉龙填埋场释放的 30公顷 连片用地何时转为可出让状态，取决于治理进度。

你在深圳租过产业园区的厂房或办公空间吗？如果园区同时提供可租和可售的通用产业空间，你会优先考虑租还是买？欢迎在评论区说说。

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数据来源：深圳市规划和自然资源局开发利用处、深圳交易集团有限公司土地矿业权业务分公司（宗地出让公告与结果公示，深土交告〔2026〕57号，2026-09-28）；深圳市罗湖区人民政府、深圳市生态环境局（玉龙片区与玉龙填埋场治理案例，2026-09-10）；观点地产网（2026-09-22）；深圳房地产信息网（2026-09-28）。文中「四个月租金」为口径换算示意，不构成投资测算。本刊数据整理：2026-09-29。