深圳四季度商办供应：办公仅1套 公寓7万平怎么看

四季度深圳计划入市的 6,251 套商品房里，办公只有 1 套、103.73 平方米；能一手买到的商铺 100 套，商务公寓 270 套。同一批房源里，住宅拿走了 94% 的套数——为什么可买的商办，像在从"供应清单"里消失？我把深圳市住建局 10 月 8 日的公示和戴德梁行三季度的两份报告对了一遍，结论不在"有没有人买"，而在可售和持有本来就是两本账。

一、先看清单：6,251 套里，住宅拿走 94%

深圳市住房和建设局 10 月 8 日公示了 2026 年第四季度计划入市的商品房房源：27 个项目、预计供应 803,382.25 平方米、6,251 套。其中住宅 711,757.17 平方米、5,880 套，占全部套数的 94.1%。

剩下的份额分给三类商办：商务公寓 71,016.67 平方米、270 套；商业 20,504.68 平方米、100 套；办公 103.73 平方米、1 套。也就是说，全市一个季度"计划卖"的办公，只有一百多平方米那一套。

2026 年第四季度深圳计划入市商品房供应结构（数据整理：2026-10-13）

这里要先说清楚口径：公示是"计划入市 / 计划销售"，不等于最终成交，更不等于深圳办公的真实体量。它只回答一个问题——一个季度里愿意拿出来散售的商办有多少。答案很清楚：不多。

二、办公"只卖 1 套"，不代表深圳没有办公

同一天看存量，是另一幅画面。戴德梁行 9 月 30 日发布的 2026 年三季度深圳写字楼报告显示，全市甲级写字楼总存量已达 937.3 万平方米，而整个三季度只新增了 2 个项目、9 万平方米供应。

存量这么大，空置和租金也在说另一件事：三季度甲级写字楼空置率环比降 0.8 个百分点至 28.3%，租金继续下行到每月每平方米 142.2 元。空置率微降主要靠租金下行带来的存量去化和升级搬迁——这部分放在第五节再展开。

937.3 万平方米的存量，与"计划卖 1 套"的办公并不矛盾。新增办公的主流不是散售，而是自持出租、产业用地配建、总部自用，以及整栋大宗交易。前海就有现成的例子：风投大厦把超过 2.3 万平方米的办公改成酒店，成为今年深圳甲级写字楼新增租赁规模第二高的成交（德事商务中心公开材料）。

所以买办公的逻辑早就变了。散售的新办公供给被压缩到接近零，真正的选择在存量二手和整栋资产里，而不是等新盘。换句话说，你想买到的那些新办公，大概率正躺在别人的出租表上。

三、商铺 100 套：小体量，散在配建里

商业这一格是 20,504.68 平方米、100 套，套均约 205 平方米，比住宅套均大出一大截。

对照持有型零售就更清楚了：全市优质购物中心存量 793.7 万平方米，三季度空置率升到 9.6%（南山、宝安分别环比升 1.0、0.4 个百分点），最优层平均租金回落到每月每平方米 682.5 元，环比降 1.6%；年内还预计有 19.7 万平方米优质购物中心面市。

可售商铺与持有型购物中心：体量与行情对照（数据整理：2026-10-13）

两边一比就能看出来：能一手买到的商铺，多是住宅小区或综合体的配建底商，体量小、分布散；主流零售供给仍然在持有型购物中心手里。这也解释了为什么散售商铺的单价分化极大——位置上差一个地铁口、能不能做餐饮，价格就能拉开一半。

四、公寓 270 套：套均 263 ㎡，供应在往大户型走

商务公寓 71,016.67 平方米、270 套，套均约 263 平方米，是住宅套均（约 121 平方米）的两倍还多。这个数字比"卖了多少套"更值得看，它说明一手商务公寓的供应结构，正在明显偏向大户型。

大户型意味着更高的总价门槛、更长的去化周期，客群也和"小面积、低门槛"的旧印象不是一回事了。买之前先算清三件事：产权年限、税费口径、能不能按揭以及按揭成数。商务公寓属商业办公性质、不是住宅，这几项和住宅完全不同，一切以最新政策为准。

四季度三类商办与住宅：套均面积对照（数据整理：2026-10-13）

五、两本账，要分开算

把前面几段收成一句话：可售商办在收缩，持有型商办在扩张，这是两本不同的账。

- 想"一手买入、自己收租"的个人买家，面对的是越来越薄的散售供给，重心应放在存量二手、成熟商圈、小面积可餐饮商铺，而不是等新盘；

- 想配置持有型商办的资金，看的是运营效率、租户结构和退出方式——三季度甲级写字楼租赁里，TMT 行业占比 37.4%，其中 AI、半导体、消费电子三类合计占 TMT 的六成以上，升级搬迁需求约占 26%。

2026 年三季度深圳甲级写字楼：存量与需求结构（数据整理：2026-10-13）

这里有个容易被忽略的点：三季度空置率降了 0.8 个百分点，靠的不是新需求爆发，而是以价换量带来的升级搬迁和存量去化。这种改善和真正的需求扩张不是一回事，看行情时别混为一谈。

六、深圳商办下半场：盯三个点

1. 兑现节奏：四季度这 27 个项目、6,251 套是"计划"，实际入市与去化要逐月对；

2. 办公在途供应：戴德梁行预计年内仍有约 94 万平方米甲级写字楼计划投入使用，租金短期仍将承压；

3. 零售新增：年内约 19.7 万平方米优质购物中心若集中入市，非核心商圈的存量项目压力会更大。

对买商办的人来说，重点很直接：供给结构已经替你筛过一轮，你的功课是挑位置和产业，不是挑新旧。

本文数据来自深圳市住房和建设局公示与第三方机构公开报告，仅供信息参考，不构成任何投资建议。

搜一搜长尾词：

· 深圳四季度商办供应 办公仅1套

· 深圳写字楼空置率 28.3%

· 深圳商务公寓 套均 263㎡

· 深圳商铺 套均面积 205㎡

· 深圳甲级写字楼 租金 142.2元

· 深圳优质购物中心 空置率 9.6%

数据来源：深圳市住房和建设局《关于深圳市2026年第四季度计划入市商品房房源信息情况的公示》（2026-10-08）；戴德梁行 2026 年第三季度深圳写字楼市场报告、深圳零售市场报告（2026-09-30）；南方+、21 世纪经济报道、德事商务中心公开材料。