阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。
2026年5月4日 · 土瓜湾 · 深度评测
壹沐2期深度评测 | 34校网海景新盘 家庭自住全面升级
恒基土瓜湾旗舰项目二期登场，415伙主打2-3房，户型/景观/静谧度三重升级
【核心看点】壹沐2期作为恒基土瓜湾旧改项目的升级版，在一期97%售罄的基础上，针对家庭自住需求进行全面优化：户型从1房为主转向2-3房为主，海景单位占比提升至三分之一，楼栋内缩20米改善噪音问题，同时保留34校网核心优势，折实呎价约20,128元起。
【投资评级】★★★★☆ 适合34校网刚需家庭、自住改善客及长线投资者
一、项目概况：一期97%售罄 二期升级登场
壹沐是恒基兆业在土瓜湾道70号的重建项目，也是市建局「东维湾区」旧改规划的重点项目之一。整个项目分两期发展，合共提供约800伙单位。一期401伙截至目前已售出超过97%，套现约24.3亿元，市场反应热烈。
二期于2026年4月28日上载售楼说明书，5月初正式推售。二期共提供415伙，户型分布为：1房112伙、2房192伙、3房109伙，另设2伙特色单位，整体2房及以上单位占比超过七成，明显转向家庭客群。
恒基物业代理董事及营业（一）部总经理林达民表示：「第2期首张价单定价参考第1期近期成交呎价，以及邻近港铁站的同类项目，预计尺价将高于第1期。」
基本信息速览
开发商：恒基兆业
地址：九龙土瓜湾道70号
校网：小学34校网、中学九龙城区校网
交通：港铁土瓜湾站D2出口步行约5分钟（屯马线）
层高：3.3-3.5米，高于同区多数新盘
交付标准：精装交付，配西门子家电
二、二期三大升级：从刚需上车到家庭宜居
二期并非简单加推，而是针对一期自住客反馈的痛点，进行了实打实的产品力升级，核心集中在以下三个维度：
升级一：户型逻辑转变，更贴合家庭成长
一期以1房为主，主打单身或情侣上车市场；二期则大幅增加中大型单位比例，两房占比约46%（192伙），三房占比约26%（109伙），合计占比超过七成，同时新增4房双套特色户。
主力户型分析
2房单位（约350呎）：格局方正，减少走廊浪费，双厅比例合理，部分单位做到南北对流，层高3.3米有效提升空间感。
方正实用3.3米层高减少走廊南北通透
升级二：景观资源质变，海景不再稀缺
一期仅少量高层单位可远眺海景，多数单位望旧楼或园景。二期约三分之一单位享无遮挡海景，中高层可俯瞰维港与鲤鱼门，低层也能眺望海心公园，彻底告别一期低层视野压抑的问题。
景观溢价提示：海景单位与非海景单位的呎价差异可达15-20%，买家需根据预算和景观偏好理性选择。中低层望海心公园的单位性价比相对较高。
升级三：噪音与隐私双重改善
一期部分楼栋临土瓜湾道，车流噪音明显，低层隐私性较弱。二期楼栋整体向内收缩约20米，远离主干道，同时采用错位排布减少户与户对视，外墙做加厚隔音处理，高峰期噪音影响显著降低，居住静谧度大幅提升。
三、配套分析：34校网是核心竞争力
壹沐最具竞争力的配套无疑是教育资源，这也是吸引家长客群的核心卖点。
34校网名校云集
34校网作为香港四大名校网之一，汇聚了多所顶尖学府，是全港家长梦寐以求的学区：
小学名校（34校网）
协恩中学附属小学
圣罗撒学校
陈瑞祺（喇沙）小学
玛利诺修院学校（小学部）
中学名校（九龙城区校网）
喇沙书院
拔萃男书院
协恩中学
香港培正中学
民生书院
玛利诺修院学校
交通配套：3站直达港岛核心区
项目距离港铁土瓜湾站D2出口仅约5分钟步程，屯马线一站到红磡，三站到金钟，可轻松往返九龙及新界各区，接驳尖沙咀、中环等核心商圈。
周边另有约40条巴士及小巴路线，进一步强化交通优势，为不同出行需求的住户提供多元化选择。
生活配套：民生配套成熟
四、价格分析：入场门槛有所提高
二期首张价单推出83伙，包括68伙1房及15伙2房，实用面积265至348平方呎，折扣后由501.3万至810万元，实用呎价由18,800至24,170元，当中67伙折实价均低于600万元。
首期入场门槛
501.3万起
1房单位折实价，较一期同类型上涨约5-8%
与一期价格对比
| 户型 | 一期折实呎价 | 二期折实呎价 | 涨幅 |
|---|
| 1房 | 约19,000元 | 约20,000元 | ↑ 约5% |
| 2房 | 约20,000元 | 约21,000元 | ↑ 约5% |
| 海景单位 | 约23,000元 | 约24,000元+ | ↑ 约4-8% |
同区竞品对比
| 项目 | 呎价 | 校网 | 落成时间 |
|---|
| 壹沐2期 | 约20,128元 | 34校网 | 2027年7月 |
| 同区现楼A | 约23,000元 | 34校网 | 已落成 |
| 启德新盘B | 约25,000元 | 34校网 | 2026年底 |
| 何文田新盘C | 约30,000元+ | 34校网 | 2027年 |
价格分析：对比同区及同校网新盘，壹沐2期呎价仍有明显折让，约低15-30%。主要原因是土瓜湾旧区城市界面不及启德、何文田，以及较长的楼花期。对于重视校网但预算有限的家庭，性价比依然突出。
五、优劣势分析：升级背后的权衡
核心优势
34校网加持：低成本入读香港顶级学区的优质选择
交通便利：5分钟到港铁站，3站直达港岛核心区
产品升级：户型优化、海景增加、噪音改善，居住体验全面提升
品牌开发商：恒基兆业开发，交付质量与物业维护更有保障
价格合理：较同校网新盘有明显折让，入场门槛相对亲民
精装交付：配西门子厨电、日本通风系统，减少装修成本
主要短板
旧区环境：周边旧楼密集、街道狭窄，城市界面陈旧，短期难有质变
楼花期长：2027年7月落成，等待周期较长，资金占用成本高
价格上涨：较一期同户型贵约30-50万，上车门槛提高
配套偏民生：缺乏大型高端商场、顶级医疗资源
会所规模有限：仅8,500平方呎，缺乏大型泳池等高端设施
六、适配人群分析：谁适合买？谁要谨慎？
✓ 优先考虑入手的人群
34校网刚需家庭：重视子女教育，计划长期持有5年以上，预算600-800万港元，能接受旧区短板与楼花周期
自住改善客：从一期或同区旧屋换房，介意噪音、视野差等问题，预算充足
长线收租投资者：看好土瓜湾旧改与校网保值力，海景两房租金溢价更高，预计净回报率3.8%-4.2%
✗ 谨慎入手的人群
预算有限的首置客：预算卡在一期水平，强行入手二期会导致月供压力过大
短期急入住买家：2027年中前需要入住，楼花期无法满足需求
追求高端居住品质：在意城市界面、社区规模、高端配套的买家
七、投资评级与总结
评测总结
壹沐2期是一期的全面迭代版，核心价值在于「户型家庭化、景观海景化、居住静谧化」，更适配34校网刚需家庭与品质自住客，长线保值与租金潜力略优于一期。
二期的升级是实实在在的，但价格上涨、楼花期延长的短板也很突出。入手的关键在于平衡升级价值与成本增加：
如果你重视居住品质、预算充足、能等楼花，二期值得入手；
如果你预算紧张或急入住，一期尾货或同区其他选择可能更稳妥。
对于核心需求是34校网+通勤便利的家庭客，壹沐2期在当前市场上仍是极具竞争力的选择。建议实地参观示范单位，重点考察户型采光、噪音情况及景观视野，再做最终决策。
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