红磡庇利街标价差48% 七份标书的地价分歧

买楼的人看售价，卖地的人看利润，中间隔着一个数字：发展商愿意出多少地价。当这个数字在同一个标箱里能从 35.37 亿元跳到 69.02 亿元，说明市场对同一块地的答案，还没谈拢。

红磡庇利街／浙江街项目 · 七份标价速览（数据整理：2026-09-26）

来源：市区重建局、星岛头条、AASTOCKS（2026-09-25）

一、先把事情说清楚：一块地被谁拿走了

红磡庇利街／浙江街项目是市区重建局（市建局）的重建项目，走的是「合作发展」模式——市建局提供地盘、发展商出资兴建，日后按发展合同约定分红。市建局 2026 年 7 月 31 日批出发展合同，由中国海外发展全资附属的 伟国投资有限公司以 69.02 亿元中标，当时公布的每呎楼面地价约 9,362 元。

到了 9 月 25 日，市建局首次以不具名方式把这批落选标价全部摊开：其余六份标书的出价介于 35.37 亿元至 56.32 亿元，楼面呎价对应约 4,798 元至 7,640 元。据星岛头条等媒体报道，参与竞投的财团包括长实、新地、嘉华国际等。按中标价与呎价反推，项目可建楼面规模约 73.7 万平方呎。

落选标价为什么要公开？一般土地招标只公布中标价，市场只能用一份标书的成交价去推整个市场的地价水位。市建局这次把六份落选标价一并披露，等于把同一天的出价分布公开，外界第一次能正面看到：发展商对市区重建地皮的定价分歧有多大。

二、七份标书：从 69.02 亿到 35.37 亿

把七份标价由高到低排开：

• 中标（中国海外／伟国投资）：69.02 亿元，呎价约 9,362 元
• 次标：56.32328 亿元，呎价约 7,640 元，较中标低约 12.70 亿元或 18.4%
• 第三标：55.70 亿元
• 第四标：47.21 亿元
• 第五标：47.20 亿元
• 第六标：36.88 亿元
• 末位标价：35.37 亿元，呎价约 4,798 元，较中标低约 33.65 亿元或 48.8%

七份标价由高到低 · 分布与差值（单位：亿元）（数据整理：2026-09-26）

来源：市区重建局、星岛头条、AASTOCKS（2026-09-25）

这张表里有三处可以直接读出来的信息。

差距集中在头尾，中间反而拥挤。六份落选标价的中位数约 47.205 亿元、平均约 46.4472 亿元，其中四份集中在 47 亿至 56.3 亿元区间；中标价较落选标价平均高出约 48.6%。中国海外不是略高一点赢的，而是明显跳出了主流报价区间。

首两标之间就差了 18.4%。次标与中标相差 12.70 亿元；第三标比第二标只低约 0.62 亿元，第四、第五标之间只差 0.01 亿元。这轮出价不是一路往下滑，而是分成几派。

末位标价约为中标价的一半。69.02 亿元是 35.37 亿元的 1.95 倍，在同一块地、同一份条款下，这个分散程度并不常见。

三、分歧从哪来：四层差异

同一块地为什么能报出两个价？把变量拆开，大致是四层。

项目自身的复杂度。市区重建项目要处理既有楼宇、分期发展、商业与住宅的比例、非住宅部分的设计约束，还要把小区里的公共设施与交通接驳一并消化。这些成本在报价模型里的差异，直接反映成亿元级的落差。

产品定位与库存结构。同一个红磡，做约 300 余呎的紧凑两房，还是做 600 呎以上的三房，对应的客群、售价与去化速度完全不同。手上库存偏多的发展商更在意有没有量，手上缺盘的发展商更在意有没有货，两种心态报出来的地价不是一个数。

资金成本在往上走。港元拆息 9 月 25 日报 1 个月 2.99048 厘，单日升 3.357 基点、连升三日，升至逾两个月高位。同期市场消息指，中银香港与渣打香港自 9 月初起把按揭现金回赠上限调高至 1.5%，汇丰则把定息按揭的现金回赠由 1.45% 下调至 1.25%。融资端价格在动，报价模型里的折现率就要跟着动——对同一个长周期项目，折现率差一点，地价就差一截。

风险偏好与补土储的紧迫度。上市发展商的补地价节奏、负债水平、未来两年可推货源，都会改变对同一份招标条款的出价意愿。这也解释了为什么同一天同一标箱，会出现一派贴近主流、一派干脆放弃的分布。

四、对照：一手在超购，二手在横行

9 月下旬的香港楼市，同时跑着三套温度。

一手还是热的。北角皇璇 9 月 24 日截票，共录约 9,000 个意向登记，以周六（9 月 26 日）首轮价单发售的 140 伙计算，超额认购约 63 倍；首轮包含 67 伙一房、66 伙两房、7 伙三房，面积 301 至 602 方呎，折实入场 595.6 万元。同一周，红磡首岸 2 期上载售楼说明书，涉 384 伙、面积 339 至 661 方呎，其中两房标准户 305 伙、占约 80%，预计关键日期 2027 年 8 月 31 日——供应正一个接一个进场。

二手是平的。中原城市领先指数（CCL）报 161.17 点、按周跌 0.59%，已在 161 至 162 点之间窄幅上落多周；中秋假期叠加市区焦点新盘连环开售，周末预约睇楼量按周回落。

地价是分歧的。于是就有了 69.02 亿元与 35.37 亿元同框的这一幕。

三者并不矛盾。一手超购说明自住与配置需求仍在，只要定价贴近市场，货就能走；二手横行说明换楼链条还在修复；地价分歧说明，发展商对三年后这批单位的售价，看法远比今天的成交价分散。地价的定价基础是「未来售价」，所以它比现货价格更早、也更剧烈地反映预期变化。

五、风险与观察点

这份标价表至少提示三个风险。

不要把单一中标价当成市场地价。69.02 亿元是这批标书里的高标，也是成交的那一份；用落选标价的中位数约 47.2 亿元去看，同一块地的共识价比中标价低三成以上。日后判断同区地价水平，这组分布比单点更值得参考。

地价分化会传导到供应节奏。如果后续招标的主力出价持续落在 47 亿元一带，而底价与分红安排仍按更高的市场预期设定，流标风险就会上升；反过来，若条款向发展商让利，供应释放会更快。观察市建局下一批项目——例如同区的土瓜湾道／荣光街项目，此前已收到 28 份意向书——会比单看一宗成交更有信息量。

资金成本是当下的主要移动变量。1 个月拆息已回到 2.99 厘附近、升至逾两个月高位，而 H 按以「1 个月拆息加 1.3 厘」定价、以最优惠利率减 1.75% 为封顶息。拆息若继续上行，一手的付款计划吸引力、二手的换楼意愿、发展商的报价折现率会同时受压。

六、长期视角：地价是「未来售价」的报价

把时间拉长看，香港的土地市场有个特征：成交量少、透明度低、但信号强度高。一年能成交的地皮有限，每一张标书都是发展商对未来 3 至 5 年售价与成本的完整判断。

市建局这次公布落选标价，实质上提高了这个市场的透明度：它让共识价与高标第一次能同时被看见。往后判断市区地价，不必再靠单点成交倒推，而可以直接看出价分布的形状——头尾的距离、中位数落在哪里、有多少标书挤在同一区间。分布的形状，比任何一个数字都更能说明市场此刻的心态。

对普通买家，这篇可以压缩成一句：一手在超购、二手在横行、地价在分歧，三个市场说的其实是同一件事——短期靠定价，长期靠预期。 买不买，看的还是自己那套房子的价格与供款，而不是标箱里的那个高标。

市区重建局（落选标价公告、发展合同批出日期 2026 年 7 月 31 日）、星岛头条、AASTOCKS、中原地产、香港银行公会（2026 年 9 月 25 日拆息）、新浪财经、观点网。

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