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红磡新盘呎价2.14万 比油塘贵46% 值不值

2026年10月12日 星期一 ｜ 港房通HK · 香港房产深度

同一天，九龙两个新盘走了相反的节奏。红磡庇利街一个盘，折实平均呎价21,426元，10月12日一次过用先到先得推80伙；油塘一个盘，首轮200伙即日沽清后再加推194伙，折实平均呎价约14,688元。同样在九龙、同样靠地铁，每呎差6,738元，约46%。多付的这笔钱买的是什么，值不值得付？

红磡这个盘是首岸2期，位于庇利街1号，由恒基、希慎与帝国集团合作发展。10月7日突击出价，首张价单80伙，涵盖67伙两房和13伙三房；价单定价724.1万至1,713.3万元。

发展商给最高9%折扣。算完之后，折实售价落在658.93万至1,559.1万元，折实呎价18,974至24,298元，折实平均呎价21,426元。

最便宜那一伙在三座3楼L室，339呎两房，折实约658.93万元，呎价约19,437元。

油塘那边是另一个节奏。擎海Ⅰ首轮200伙即日沽清，随后加推第3号价单194伙，折实平均呎价约14,688元。

两条线并排，每呎差6,738元，约46%。

同样拿约660万元出来，红磡买到的是339呎两房；油塘按折实均呎推算，可以买到约449呎——面积少掉约四分之一。一句话摆在最后：同样的钱，红磡买的是位置和配套，油塘买的是面积。

图：红磡庇利街与油塘 · 折实参数对照（数据整理：2026-10-12）

来源：星岛头条、中原地产、美联物业（2026-10-07 至 10-12）

二、红磡贵在哪：8分钟的站点和已经成熟的城区

看回片区。首岸2期在庇利街1号，步行到港铁土瓜湾站约8分钟，走屯马线；项目属小一校网35、九龙城中学校区，预计关键日期2027年8月31日。

红磡两头都有站点：东边是红磡站，接东铁线和屯马线；西边贴着土瓜湾站。庇利街这一侧，取的就是土瓜湾站那8分钟。往北过一条街是九龙城，往南过海就是港岛，黄埔、九龙城一带的街市、食肆、商场已经运转很多年，不是等配套的新区。

油塘的形态不一样。它靠观塘线，擎海在东源街，属于旧工业区一带改造出来的项目群，社区底子还在成形。要说「下楼就能过日子」的成熟度，红磡这边确实更足。

我的判断：这6,738元差价里，一部分买的是站点的可用性，一部分买的是已经存在的配套。前者能算，8分钟就是8分钟；后者只能自己走一趟。

三、红磡真正要盯的，是供应

价钱之外，我更想提的是这片区的供应密度。

首岸是分四期推的。第1期（第2座）360伙，今年4月首轮已售出；第4期（第5座）264伙，338至585方呎，10月还在卖。

第4期这个月的成交可以当参照：3楼F室683万元，5楼F室690万元，19楼K室745万元，11楼H室797万元，20楼M室1,027万元。

第2期（第3座）384伙，今天推首批80伙；第3期（第1座）288伙还在后面。同区还有别的盘——土瓜湾道70号的壹沐2期415伙，1至4房、232至957呎，截至9月底已售约302伙、在售约45伙、未开售约68伙。

一个片区、同一段时间，四个期数加另一个盘同时在卖，后面还有没推出来的货量。这才是红磡最该自己算清楚的一条。

对买家来说，这是好事：一手的定价压力会传到二手，同区二手业主的叫价很难硬过一手。对已经在片区里有单位、准备放盘的业主来说，这是压力：同区新盘的开价就是你的天花板，而且未来几年跟你抢客的不只一个。

图：红磡／土瓜湾一带 · 一手供应一览（数据整理：2026-10-12）

来源：中原地产、美联物业、千居（2026-10-07 至 10-12）

四、三个问题，一次答清楚

问题一：红磡的价位现在到哪了？一手这边，新推单位折实呎价18,974至24,298元，均价21,426元；同区近月的成交也在同一区间，首岸4期10月几笔成交总价由683万到1,027万元。700万元上下在红磡能碰到两房，1,000万元以上是这批项目里偏大的户型。

问题二：约660万元在红磡能买到什么？买到的是一伙339呎两房，呎价约19,437元，位于三座低层，折实约658.93万元。同一笔钱在油塘可以换到约449呎。差的这110呎，大概是半个客厅加一间房。

问题三：现在买红磡，要提防什么？三件事。第一是供应，四个期数加同区另一个盘同时在卖。第二是楼花期，关键日期2027年8月31日，还要等。第三是「贵」本身——如果片区未来几年持续有新货推出，你今天用均价21,426元进场，就要接受同区还有人可能以更贴市的价格买到单位。

五、换你做决定：三条自查线

把片区放回自己的情况，我会先对三条线。

通勤线：8分钟到土瓜湾站是发展商和代理的口径。你要换成自己实际的目的地——从土瓜湾站到你公司还要多久，中间转几次线。

面积线：同样的预算，红磡拿到的面积比油塘少约四分之一。你愿不愿意用这110呎，去换一个已经成熟的片区和现成的校网。

供应线：同区同期的货量决定未来几年的议价空间。四个期数加同区另一盘同时在卖，二手业主的叫价空间会被压着——这对买家有利，对业主不利。

我的判断：红磡这一批的定价，是「已经成熟的片区＋已经到位的配套」的定价，不是押注未来价格的定价。你要的是确定性和生活半径，多付这6,738元有依据；你要的是同样预算里最大的面积，油塘那条线更划算。两边都不算错，关键是先算清楚再上车。

一句话记住它：同一笔660万，红磡是339呎加8分钟到站，油塘是449呎加一个还在成形的社区——呎价差46%，买的是面积和成熟度，不是谁一定更划算。

同样的预算，你会选红磡339呎的两房，还是油塘449呎的两房？评论区说你选哪个。

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数据来源：星岛头条、中原地产、美联物业、千居（2026-10-07 至 10-12）

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