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香港房产快讯｜香港周末二手成交7宗 一手贴价抢客 该追哪边

2026年10月12日 星期一 ｜ 要点：二手成交 · 一手销情 · 9月登记 · 元朗片区

十大指标屋苑在刚过去的周末只成交7宗，按周升四成——从5宗到7宗，已经连续6周守在单位数。同一时间，油塘一个新盘200伙即日沽清、超额认购约198倍。同一个市场，钱到底流去了哪一边？

图：今日核心数据速览 · 二手成交／一手销情／9月登记／机构展望

数据来源：美联物业、中原地产、香港置业研究部、香港土地注册处（2026-10-05 至 10-11）

一、周末十大屋苑只成交7宗 按周升四成仍是单位数

美联物业统计，10月10日至11日十大指标屋苑录得7宗成交，较上周末的5宗升约40%；以15大屋苑计录约9宗、增约50%。但十大屋苑成交量已连续6周守在单位数。

时间拉长看：中原地产口径下，9月全月十大屋苑仅录96宗成交，创2018年10月后近8年新低。

判读：读到「升四成」先别兴奋——分母只有5宗，是低基数，不是需求回来了。压力来自一手：美联高级董事布少明指，多个新盘接连登场，在抢占焦点的同时也刺激了购买力释放，本月一手仍将主导大市。

来源：美联物业、中原地产（2026-10-04 至 10-11）

二、一手「以价换量」：擎海I即日沽清 提价1%加推194伙

越秀地产发展的油塘擎海I，10月10日首轮推售200伙，即日全数沽清，截收逾3.98万个购楼意向、超额认购约198倍；大手时段87伙先沽清、套现逾5.14亿元，最大手买家斥资逾2,700万元连购4伙。

发展商11日随即加推第3号价单194伙，提价约1%，折实平均呎价约14,688元，较上一张价单的14,468元高约1.5%；折实售价418.01万至814.01万元。首轮折实价则由375.9万元起。

元朗锦田芊御同属一例：更新第6B号价单后部分单位加价约4%，上周六仍推40伙、折实456.16万元起；连同招标，项目累售425伙、累积套现逾23.2亿元。

判读：发展商仍在「以价换量」，但已敢在首轮之后小幅加价。1%是试探、不是转势，但「越等越便宜」的假设在收窄——低价批次正被逐步消化。

图：今日焦点 · 油塘擎海I 首轮沽清 · 加推194伙 · 折实均价14,688元

来源：星岛头条、观点网、美联物业、中原地产（2026-10-09 至 10-11）

三、9月二手住宅注册3,810宗 金额升5.6%跑赢宗数

香港土地注册处数字显示，9月送交注册的所有种类楼宇买卖合约共6,438份、按月升11.6%（按年跌6.3%），总值535亿元、按月升20.1%。中原地产研究部指，第三季整体登记不足2万宗，创6个季度新低。

二手住宅方面，香港置业研究部综合土地注册处数据，9月录3,810宗注册、按月升约1.2%，涉资约280.7亿元、按月升约5.6%，金额升幅跑赢宗数；其中逾1,000万元的二手录518宗、按月升约13.8%。

内地买家仍是主力：美联物业研究中心指，全面撤辣两年间（2024年3月至2026年2月），内地买家一二手住宅注册量达27,702宗、涉资约2,884亿元，其中约60.3%流入一手。

判读：量微升、钱升得多，说明成交结构在往上移——中高价二手在接力，平价盘反而缩。

来源：香港土地注册处、中原地产研究部、香港置业研究部、美联物业研究中心（2026-10-05 至 10-07）

四、戴德梁行下调全年成交预测至6.7万至6.8万宗

戴德梁行副董事总经理及香港研究部主管邓淑贤表示，因第三季交投放缓，全年住宅成交预测由约7.5万宗，下调至约6.7万至6.8万宗；若第四季利率再次上调，短期以整固为主，全年楼价升幅料约7%。该行高级董事黎剑明补充，9月询价量相对5月年内高位回落约35%。

中原地产数据显示，第三季整体住宅楼宇买卖录13,242宗、按季跌约40.2%；差饷物业估价署数字则显示，首8个月私人住宅售价指数累升约7%，但7至8月已出现约0.8%的回调。

支撑面仍在：政府租金指数首8个月累升约4.9%，戴德梁行料全年住宅租金升5%至7%，「供平过租」在部分区域重新成立。但资金同时在收紧——内地年中起收紧跨境资金、美国9月加息0.25厘，香港按揭利率面临跟加上调压力。

判读：价格还没明显跌，成交的「宽度」却在收窄。把全年成交下修约一成，等于承认第四季要靠「以价换量」把量撑住：对买方是议价窗口，对卖方则是「价格贴着市场走才有人接」的提醒。

来源：戴德梁行、中原地产、差饷物业估价署、观点网、美联物业研究中心（2026-10-07 至 10-12）

五、片区问答 · 元朗现在入场晚不晚？三个本地事实

问：新盘加价后有没有承接？事实：锦田北芊御部分单位加价约4%后，上周六仍推售40伙、折实456.16万元起，项目累售425伙、占可售价单单位逾95%。

问：二手是不是没人要？事实：中原地产指元朗区本月暂录约13宗二手成交，与上月同期约14宗相若；元朗Grand YOHO一个4房套单位以1,485万元沽出，原业主持货约14个月、帐面赚约135万元；同区朗天峰一个1房户以428万元成交。

问：这一带的价格水位在哪？事实：芊御折实呎价12,801至15,730元，属锦田北低密度新盘，物业属小一校网74、元朗中学校区，预计关键日期2027年5月。

判读：元朗的问题不是「有没有人买」，而是「买什么」。新盘加价后仍在去货，承接以本地用家为主；二手零星成交、价钱靠稳，说明业主没有急着抛。这一区目前更适合以自住为目的、能接受通勤时间的买家。

图：今日新盘速递 · 元朗锦田芊御 累售425伙 · 折实456万元起

来源：中原地产、星岛头条、香港置业（2026-10-06 至 10-07）

一句话记住今天：周末二手7宗的「升四成」是低基数，一手200伙即日清才是真热度——第四季的钱，仍跟着贴价的新盘走。

同样一笔预算，你会去追加价1%的一手新盘，还是等二手业主松口？评论区说说你选哪个。

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数据来源：美联物业、中原地产、香港置业研究部、香港土地注册处、差饷物业估价署、戴德梁行、观点网、星岛头条（2026-10-05 至 10-12）

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