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长沙湾新盘呎价1.8万 21年楼龄1.6万 差在哪

2026年10月13日 星期二 ｜ 片区：长沙湾／南昌站一带（深水埗区）｜ 图：片区呎价分层

同一片区，楼龄相差二十年的两种楼，呎价只差约2,000元：长沙湾全新盘叡璟II折实呎价18,048元起，同区「四小龙」的宇晴轩——楼龄约21年——最新成交呎价也要15,632至17,367元。差的这2,000元，到底买了什么？

图：长沙湾／南昌站一带呎价分层 · 全新盘／次新盘／四小龙／老楼

数据来源：中原地产、香港置业、美联物业（2026-09-15 至 10-11）

一、先看这一带的价钱分成四层

最上面一层是全新盘。华润置地发展的叡璟II（发祥街西8号）第3号价单涉129伙，折实呎价18,048至22,251元、折实售价563.8万至1,503.6万元；入场单位是307方呎1房，折实563.8万元、呎价18,365元。这批129伙在10月3日即日沽清。

第二层是楼龄5至10年的次新盘。爱海颂（海坛街201号，楼龄约5.2年）屋苑平均呎价约17,318元，一个2房503方呎单位现时叫价约860万元；南昌一号（南昌街1至3号）10月2日一个3房418方呎以715万元成交、呎价17,105元。

第三层是「四小龙」——宇晴轩、升悦居、泓景台、碧海蓝天，楼龄约20年以上。宇晴轩2房441至467方呎，成交呎价15,632至17,367元；升悦居2房490至517方呎，呎价14,857至16,375元，10月初一个海景两房以938万元易手。

最底一层是老楼。长沙湾道荣华楼一个543方呎单位叫价350万元、呎价约6,445元——价钱便宜，代价是楼龄、间隔与大厦管理。

来源：中原地产、香港置业、美联物业（2026-09-21 至 10-11）

二、问：600多万预算，在长沙湾买到什么？

事实一，新盘。叡璟II的入场单位307方呎、1房，折实563.8万元。

事实二，二手。南昌一号一个2房366方呎单位10月以646万元成交；即多付约80万元，多得约59方呎，以及一间房。

事实三，预算再抬一点。四小龙的2房要730万至785万元，面积441至467方呎，比同价新盘大约一半面积，但楼龄21年。

判读：这一带不是「新盘贵」，而是「新盘小」。同一个价钱，新盘卖的是全新装修、楼龄和管理；二手卖的是面积与房间数。先想清楚自己要「新」还是要「大」，比纠结每呎差几百元重要得多。

图：长沙湾片区三问速览 · 600多万买什么／新旧呎价差／一手吸金／未来供应

来源：中原地产、香港置业、美联物业（2026-09-15 至 10-11）

三、问：一手卖到即日清，二手是不是被抢客？

事实：叡璟I及II在不足一个半月内累售815伙、套现约80.4亿元；第3号价单129伙10月3日即日沽清，连同招标18伙，单日成交147伙。

事实：二手这边，爱海颂近30日只录2宗成交；深水埗区近30日二手分区均价约12,972至14,321元（美联与香港置业口径），明显低于同区新盘。

判读：一手卖得快，靠的是把入场价压到五字头——新盘1房的入门价，比同区二手2房还低。二手不是没人要，而是价钱要让路才会有人谈；这也是为什么这一带的二手成交，往往集中在「业主肯减」的那几间。

来源：中原地产、美联物业、香港置业研究部（2026-10-02 至 10-12）

四、问：现在入场，还有什么要注意？

事实一，供应未完。叡璟II自身有407伙；南昌站一带的荔盈街6及8号（维港汇第2期）仍列为未来供应，由信和置业、世茂房地产、会德丰地产、嘉华国际及爪哇控股合作发展。

事实二，这一带其实有三个港铁站覆盖——长沙湾站（屯马线）、深水埗站，以及南昌站（东涌线＋屯马线）。同样叫「长沙湾」，靠近商场与靠近老街，价钱可以差一层。

事实三，新盘的折实价有16%折扣（90天现金付款计划10%，另加印花税津贴等6%）。用哪一种付款方法，价钱差距比跨区差距还大，签约前一定要问清折实口径。

判读：这是一个「自己人和自己人比价」的片区——新盘之间、新盘与四小龙之间、三个站之间都在互相定价。买之前把两件事算清：折实价与价单价的分别，以及你实际会用哪一种付款方法。

来源：中原地产、香港置业、美联物业（2026-09-15 至 10-12）

五、只看一条

一句话记住今天：长沙湾全新盘折实呎价18,048元起，比同区21年楼龄的「四小龙」高约一成至两成——多出来的钱买的是楼龄与管理，少掉的呎数是面积。先决定「要新」还是「要大」，再谈价钱。

同一个约700万的预算，你会买全新盘的1房，还是四小龙的2房？评论区说说你选哪个。

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数据来源：中原地产、香港置业、美联物业、观点网、星岛头条（2026-09-15 至 10-12）

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