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香港房产快讯｜香港租金仍站高位 按保贷款创十年新低 该租还是买

2026年10月13日 星期二 ｜ 要点：租金指数 · 按揭保险 · 二手登记 · 楼价指数 · 沙田大围片区

香港住宅租金指数9月按月回落0.29%、结束九个月升势——但它仍是历史次高。同一时间，9月新批按揭保险计划贷款只剩718宗，创逾十年新低。租金站在高位、上车的杠杆却在缩，这道题到底是该租、还是该买？

图：今日核心数据速览 · 租金指数／按揭保险／二手登记／楼价指数

数据来源：中原地产研究部、香港按揭证券公司、经络按揭转介、利嘉阁地产研究部、美联物业（2026-10-12）

一、租金指数结束九连升 仍为历史次高

中原地产研究部最新数字显示，9月中原城市租金指数（CRI）报138.19点、按月回落0.29%，结束九个月连升；在连续7个月破顶之后，指数仍为历史次高。

把第三季合起来看，CRI累计上升2.66%，是2024年第三季以来8个季度的最大升幅，指数并已连升7季、累计12.19%。

分项方面，大型屋苑指数（CRI_Mass）报144.28点、按月跌0.37%；中小型单位指数报140.54点、跌0.41%；大型单位指数报122.19点、逆市升0.58%。四区租金三跌一升：港岛133.86、九龙130.92、新界西165.81均微跌，仅新界东报164.26点、微升0.01%。

判读：租金回落属传统租务旺季结束后的正常回吐，不等于转势——指数仍处在历史高位区间，第四季料在高位窄幅徘徊。续租或新租的议价空间，或比过去半年略为松动；但整体租金水平仍处高位。

来源：中原地产研究部（2026-10-12）

二、9月新批按保718宗 创逾十年新低

香港按揭证券公司与经络按揭转介数据显示，9月新批按揭保险计划（按保）贷款仅718宗、涉38.25亿元，按月分别跌8.2%及7.2%，已连跌3个月；宗数创127个月（逾10年）新低，金额则创93个月（逾7年半）新低。

同月新取用按保贷款录413宗、23.04亿元，按月大跌25.2%及25.7%；平均每宗新取用贷款额558万元、按月跌0.7%。新取用个案中，二手物业占比达77%、一手占23%。

首9个月新批按保累计9,707宗、531亿元，按年跌22.3%及14.8%。按保需求收缩，主因是银行按揭成数上限已统一为七成——经络按揭转介指出，9月经其申请私宅按揭的个案中，近四成半借尽非按保的七成按揭。

判读：按保数字跌，不等于入市的人少了——它更多反映「高成数、中低价」买家占比在下降，以及按保这个工具正被政策替代。要看上车热度，得回到二手成交量与新批按揭总额去读，不能只看按保一条线。

图：今日焦点 · 9月新批按保718宗 · 创逾10年新低 · 首9个月9,707宗

来源：香港按揭证券公司、经络按揭转介、中原按揭（2026-10-12）

三、第三季二手私宅登记8,662宗 创近六季新低

利嘉阁地产研究部综合土地注册处数据，第三季全港二手私宅买卖登记仅8,662宗，较第二季的13,743宗减少约37%，创近六季新低；成交总值726.53亿元、按季跌约37%。

量缩价升：第三季每宗平均售价约838.75万元、按季微升0.6%，为近11季高位。细分之下，1亿元以上超豪宅仅18宗、按季跌45%；1,001万至1,200万元组别419宗、跌43%；400万元或以下细价盘2,770宗、跌30%。十大活跃屋苑合共710宗、跌40%，日出康城以168宗居首。

把时间拉长看，首三季二手私宅累计34,346宗，为近5年同期最高；累计成交额2,800.73亿元。

判读：第三季是「高价货缩得最狠、细价盘缩得最轻」——超豪宅跌45%、细价盘跌30%。成交结构在往上移，同时也说明平价货源正在减少。首三季仍是近5年同期最活跃的一年，第三季更像高位后的正常消化。

来源：利嘉阁地产研究部、香港土地注册处（2026-10-12）

四、美联楼价指数15周窄幅 楼价横盘待方向

美联物业数据显示，最新美联楼价指数报148.94点、按周微升0.14%，已连续15周在148至150点之间窄幅上落；与四周前比较微跌0.07%，本年迄今则累升10.56%。

分区看，九龙区指数报156.56点、按周升0.31%；新界区报134.35点、升0.27%；港岛区报157.61点、跌0.65%，是唯一下跌的分区。

判读：楼价横盘15周，说明买卖双方在同一价位僵持——业主不愿降价、买家不愿追价。港岛回落、九龙与新界靠稳，说明这轮僵持里核心区反而更早松动。横盘越久，方向越可能先由「成交量的变化」给出信号。

来源：美联物业（2026-10-12）

五、片区问答 · 沙田现在该租还是买？三个本地事实

问：这一带的租金在涨还是在跌？事实：中原地产研究部的租金指数显示，9月新界东大型屋苑租金指数报164.26点、按月升0.01%，连升4个月共5.76%，是四区之中唯一上升的一区。

问：二手成交又是怎样？事实：利嘉阁数据显示，第三季十大活跃屋苑合共710宗登记、跌约40%，嘉湖山庄、美孚新邨、沙田第一城等屋苑跌两成至近四成；全港第三季二手私宅登记亦仅8,662宗。

问：这一带有什么特点？事实：沙田与大围一带由港铁沙田站、大围站覆盖（东铁线），大围站并与屯马线交汇；沙田第一城、大围名城等屋苑楼龄由十余年至四十年不等，属典型「老牌新市镇」。

判读：新界东是全港租金唯一还在上升的分区，二手成交量却在缩——租金撑着持有成本，成交量在等价格。对租客来说，这一带的续租压力仍是四区中最大；对买家来说，业主不愿降、买家不愿追，僵持更明显。想在这一带上车，先想清楚是自住，还是等价格。

图：今日片区问答 · 沙田·大围 新界东租金四区唯一上升 · 二手成交同步在缩

来源：中原地产研究部、利嘉阁地产研究部、香港土地注册处（2026-10-12）

一句话记住今天：租金仍站在历史次高，按保贷款却创下逾十年新低——「上车的方式」正在变：外部的杠杆缩了，租金的支撑还在。

同样一笔预算，你会选择继续租、把资金留在手上，还是趁按揭门槛调整、现在就上车？评论区说说你选哪个。

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数据来源：中原地产研究部、香港按揭证券公司、经络按揭转介、中原按揭、利嘉阁地产研究部、美联物业、香港土地注册处、差饷物业估价署（2026-10-12）

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