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马鞍山片区问答 呎价1.6万 月供租金谁高

2026年10月15日 · 新界东 · 马鞍山／乌溪沙

图：按息 vs 租金回报：两个数字重新交叉

一、马鞍山：呎价1.4万–1.8万 ＋ 校网89 ＋ 屯马线

马鞍山（连同乌溪沙）在沙田区内，是少有同时具备三件事的片区：二手呎价约1.4万至1.8万元、步行到港铁乌溪沙站3至4分钟。

再加上小学校网89，以及马鞍山站与乌溪沙站两个站——对预算600万元上下的家庭，这是新界东里选项最密集的一段。

让它「值得单独问」的，是两组数字的交叉。中原地产研究部7月的中原城市租金回报率（CRI）报3.28%，按月升0.04个百分点，连升两个月；华泰证券引述8月数据，70平方米以下私人住宅平均租金收益率约3.30%。

另一边，港元最优惠利率报5.375%，银行楼宇按揭实际年息低至3.25%。按息已经落到租金回报下方——「供平过租」在部分单位重现。

图：马鞍山二手呎价地图

二、片区问答 · 马鞍山三个真实问题

问：马鞍山二手呎价现在是什么水平？

答：近马鞍山站的新港城（恒基），337呎放盘约560万元、呎价约16,617元。

同屋苑321呎叫570万元，呎价约17,757元，呎价在区内涵盖偏高水平。

4期338呎叫548万元，呎价约16,213元，同区同类单位月租约16,500元。

乌溪沙的迎海（恒基／新世界，5期共3,535伙），512呎以730万元成交，呎价约14,258元。

另一个510呎中层放盘780万元，呎价约15,294元，与1期成交呎价相差约一千元。

作为对照，沙田市中心沙田中心378呎以572.5万元成交，呎价约15,146元。

整体看，马鞍山二手呎价约1.4万至1.8万元，与沙田市中心大致同一水平。

问：月供和租金谁高？

答：以7成按揭、30年、按息3.25%测算，新港城338呎（548万元）月供约16,695元。

同区同类单位租金约16,500元，两者相差不到200元，基本就是「供平过租」。

321呎（570万元）月供约17,365元，租金约16,800元，月供高约600元；1期363呎（615万元）月供约18,745元，租金约16,500元。

反过来看乌溪沙：迎海496呎月租约26,000元，按同区呎价推算月供约23,100元，租金高于月供约2,900元。

结论很清楚：上车户型的月供已经贴近租金，部分海景大单位的租金甚至盖过月供。

图：马鞍山测算：月供 vs 租金（7成按揭 · 30年 · 3.25%）

问：马鞍山和沙田市中心，该选哪个？

答：两者呎价接近（马鞍山约1.4万–1.8万，沙田市中心约1.5万），差别在生活半径。马鞍山靠屯马线，到乌溪沙站约3至4分钟，海景与海滨长廊是加分项，校网为小学89。

沙田市中心铁路、商场、医院最密集，但楼龄普遍更旧、放盘更零散。自住看通勤与校网，收租看呎租与楼龄。

三、三个不能忽略的变量

第一，利率方向。1个月港元拆息（HIBOR）10月7日报2.839%，隔夜2.04%；港元兑美元已接近弱方兑换保证，一旦流动性收紧，H按与最优惠利率都有上行压力，月供会跟着走高。

第二，租金旺季结束。9月私人住宅租金指数按月−0.3%（华泰），暑期租赁高峰已过；回报率是用当下租金除以当下楼价，租金一回调，「供平过租」的空间就会重新收窄。

第三，口径差异。住宅租金回报约3%，明显低于铺位的6%至7%（中原工商铺），也低于美国国债约5%。不同面积、楼龄的回报率可以差一个百分点以上，测算只作参照。

四、给不同买家的三句话

首置自住：月供与租金已经接近，若打算长住、又需要校网，马鞍山的「供平过租」比一年前实在，但要预留利率上行的余量。

换楼：迎海这类海景大单位的租金回报更接近月供，但入场总价与楼龄要一并算。

纯收租：区内租金回报约3%，短期难跑赢铺位与美国国债，收租逻辑要靠长线。

一句话记住今天

今天的问题留给你

预算600万元，在马鞍山，你会选月供约16,700元、呎价约1.6万元的上车户型（同区租金约16,500元），还是继续租？

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数据来源：中原地产研究部、华泰证券研究所（经新浪财经／证券之星）、建行（亚洲）、香港银行公会、中原工商铺、28Hse、宅谷、世纪21（2026-08-20 至 2026-10-14）

免责声明：本文数据来自公开市场资讯，仅作信息分享，不构成任何投资建议；楼价、租金与回报受单位座向、楼层及成交时间影响，实际以合约及正式文件为准。