港房通HK ｜ 深度 · 成交数据拆解

一手成交季跌54% 金额只跌43% 差在哪

2026年10月21日 ｜ 港房通HK · 深度 · 成交数据拆解（第三季一手）

图一：第三季一手一次算账（数据整理：2026-10-21）

一、先把「季跌」摊到每一宗

中原研究部的口径是登记数，不是即市成交，所以它慢、但完整。第三季一手私人住宅 3,193宗、491.50亿元；第二季是 6,953宗、859.48亿元。宗数跌 54.1%，金额跌 42.8%。

两个跌幅不一样，答案在分母。491.50亿除以3,193宗，每一宗 1,539万元；859.48亿除以6,953宗，每一宗 1,236万元。一宗贵了 303万元，按季升 24.5%。

把这句话说得直白一点：退场的多数是中细价成交，留下来签字的单子更贵。

再用土地注册处的官方数对一次。第三季住宅楼宇买卖合约（一手加二手）13,242宗、1,249.01亿元，每宗 943万元；第二季 22,156宗、2,048.73亿元，每宗 925万元。按季只升 2.0%。

一手升24.5%，全住宅只升2.0%。所以「贵了」不是整个市场的事，是一手这一端的事。

图二：7至9月的一手节奏（数据整理：2026-10-21）

二、1,539万 不是市场的价，是均价

把季内成交金额最大的五个项目排出来：应天 23.71亿（13宗）、海瑅湾II 22.16亿（280宗）、芊御 21.39亿（392宗）、缇外 16.40亿（6宗）、海盈山 14.76亿（63宗）。

五个盘合计 98.42亿、754宗，占全季金额 20.0%、宗数 23.6%；摊到每一宗是 1,305万元，低于全季均价。

另外 2,439宗 做了 393.08亿，每宗 1,612万元，比五个主力盘贵 23.5%。走量的盘其实不算贵，把均价抬上去的，是分散在长尾的高价成交。

所以拿1,539万当「市场价」去衡量自己的预算，会高估入场门槛；真正在大量成交的价位，是1,300万上下的主力盘。

再严一点，把应天剔掉——13宗、23.71亿，占金额4.8%、宗数0.4%。剔除后每宗 1,471万元，仍比第二季高 19.0%。均价上移不是一单豪宅做出来的，是整条价格线都往上移了一格。

三、三个月的三种走法

官方月度登记：住宅楼宇买卖合约7月 4,462宗、8月 4,019宗、9月 4,761宗。8月是全季低点，9月回到三个月最高。

一手这一端，用季度总数反推：9月近1,500宗，7至8月合计1,693宗、月均 847宗；若按「8月一手按月回升约两成」的节奏拆，7月约 770宗、8月约 923宗。这是推算，不是官方公布数。

一手在整体住宅登记里的份量因此一路往上：7月 17.2%、8月 23.0%、9月 31.5%。三个月里几乎翻了一倍。

9月的另一个官方数：整体楼宇买卖合约 6,438宗、534.82亿元，按月升 11.6% 与 20.1%。金额升得比宗数快，同样指向一件事——大额成交在回来。

口径要记住：注册处明确说，登记数字一般反映送交注册前约 四星期 内签的合约。9月的数字，讲的是8月中到9月中的签约。

图三：均价是哪种价（数据整理：2026-10-21）

四、谁在付成本：货尾59.6%，全新盘40.4%

香港置业的统计：首九个月一手成交 1,915.6亿元、14,876宗，金额按年升 30.6%。金额里全新盘 773.4亿、占 40.4%；货尾 1,142.1亿、占 59.6%。

分价段看，结构完全不同。逾一千万元 1,214.8亿，其中货尾 883.6亿、占 72.7%；六百至一千万元 520.1亿，全新盘 320.7亿、占 61.7%；六百万元以下 180.6亿，全新盘 121.5亿、占 67.3%。

一句话：中细价靠新盘走量，高价靠货尾消化。

对买家意味着什么。一千万元以下的价格带，发展商在争份额，价单、付款计划、回赠都谈得动；一千万元以上，谈判对象多是拿着货尾的发展商，不急，让价空间通常更窄。

启德是货尾最集中的一区：货尾总值 280.3亿元，是第二位西半山 109亿 的 2.6倍，占全港货尾 24.5%。这一区的讲价空间在新盘价单，不在二手。

图四：货尾与全新盘的结构（数据整理：2026-10-21）

五、第四季看两个数就够

一、10月一手登记若不足 1,200宗，9月的1,500宗就是单月脉冲；若能守住 1,200宗 以上，才算真正转势。

二、若宗数回升、而每宗均价回落至 1,300万元 以下，是以价换量；若均价仍在 1,500万元 以上，只是高价盘在成交，市场没有变宽。

按中原的全年预测：19,000宗、2,300亿元。首三季已经做了 15,652宗、1,998.48亿元，相当于去年全年的 76.3% 与 88.6%。

要到这条线，第四季需要约 3,348宗、301.52亿元。这个门槛比第三季的3,193宗只高一点——第四季不必更好，只要不更差。

一句话记住今天

今天的问题留给你

一千万以下，发展商在争份额；一千万以上，货尾在守价。如果你的预算刚好卡在一千万，你会往哪一边走？

搜一搜：香港一手成交第三季 / 一手登记3193宗 / 香港货尾量2026 / 启德货尾 / 一手每宗均价

来源：中原研究部季报（经智通财经，2026-10-14）、土地注册处每月统计数字（2026年7至9月）、香港置业（2026-10-13）

免责声明：本文数据来自公开资料，仅作信息分享，不构成任何投资建议；登记数字与实际成交时点存在时间差，每月数据以官方公布为准。