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挞订63宗 白石角一个盘占三分之一

2026年10月23日 ｜ 港房通HK · 深度 · 避坑提醒（第三季一手挞订）

一、63 宗里的 21 宗

中原地产研究部在 10月21 日公布：第三季新盘挞订 63 宗，比第二季的 139 宗少 54.7%。连跌两季，合共 62.3%。对上一次低于 63 宗，要数 2024 年第三季的 40 宗，中间隔了八个季度。

把这 63 宗按项目排下来，第一位拉开得很远。大埔白石角 Silicon Hill I，21 宗，占全季 33.3%。其余 42 宗散落在多个项目，没有第二个项目接近双位数。

一个盘吃掉三成三，放在挞订这种本该属于个人财务的事件里，集中度不正常。

把分母放回去看一遍。第三季一手买卖登记 3,193 宗，63 宗相当于 1.97%。第二季 139 宗对 6,953 宗，是 2.00%。两个季度几乎一样，「创八个季度新低」只在宗数上成立，按密度算没有改善。

口径要交代：分母是一手买卖登记宗数，分子是中原按成交纪录册整理的个案。两套数字不完全对齐，同一来源的季度比较，方向一致。两个口径的差距，只有 0.03 个百分点。

图一：第三季挞订的四个数字（数据整理：2026-10-23）

二、28.6%：收回去的单位，没再拿出来卖

63 宗里，到 9月底只有 18 宗成功重售，28.6%。第二季是 60%，一季掉了 31 个百分点，连续两季往下走。

中原的读法是发展商收回单位后不急着重推。这个读法站得住：重售的两宗极端个案，一边减价一边加价，都不像在清货。若真是清货，重售价应该普遍低于原价。

减价那宗在北角柏蔚山 2 座高层 A 室，实用 1,271 呎，2019 年 9月以 5,017.1 万元买入，呎价 39,474 元。单位今年 5月取消交易。第三季重售 3,411.7 万元，呎价 26,843 元，低了 32%，账面差 1,605.4 万元。

加价那宗在马鞍山云海 2 期，一幢 2,837 呎别墅，2024 年 2月以 6,606 万元买入，今年 8月挞订。第三季重售 8,666.3 万元，呎价由 23,285 元升到 30,547 元。一减一加，幅度都在三成上下。

重售价是发展商在同一个单位上第二次拿到的成交，比任何估算都硬。

28.6% 还有另一半含义：剩下 45 宗仍留在货尾里。第三季全港一手货尾 18,017 个，比第二季多 576 个，连升两季。货尾和挞订，本来就是同一件事的两端。

三、白石角的两个呎价

Silicon Hill 在白石角优景里 63 号，新鸿基发展，三期共 15 座、1,871 个单位，小学 84 校网。第三季那 21 宗挞订，从这里出来。

它自己的二手价，这个月很清楚。10月22 日漾景阁 3 座中层 A3 室，457 呎，766 万元，呎价 16,761 元。10月8 日同座 11 楼 B2 室，425 呎，745 万元，呎价 17,529 元。

再早两个星期，9月23 日 1 楼 B3 室，404 呎，736.8 万元。三层楼，三个价，铺在 16,700 至 18,200 元之间。

往西两条街，科进路的天赋海湾，8月24 日一期 8 座 3 楼 B 室，1,660 呎，1,980 万元。呎价 11,928 元。同一个白石角，低了 40.5%，看上去像打了六折。

这个 40.5% 不能直接拿去比。1,660 呎对 457 呎，面积差 3.6 倍，大单位的呎价天生低一截。这是面积效应，跟折让无关。

把面积拉近：云汇 2 期 10 座，563 呎，8月12 日 972.8 万元，呎价 17,279 元。跟 Silicon Hill 的 457 呎只差 518 元。同面积段上，白石角的二手其实贴着走。

距离不在呎价，在总价和月供。766 万元的单位，七成按揭、3.25 厘、30 年，月供 23,336 元。同区两房租金 18,500 元，每月缺口 4,836 元，回报 2.90%。

挞订的价钱也算得出来。一手惯例是临约付 3% 至 5% 细订，签正式合约时补到一成左右。走到那一步才放手，76.6 万元留在发展商手上，等于这个单位 41 个月的租金。这笔钱，拿不回来。

图二：一单挞订的成本（数据整理：2026-10-23）

四、为什么挤在这三条街

白石角的供应是挤着的。Silicon Hill 1,871 伙、云汇 1,444 伙、天赋海湾 1,223 伙、朗涛 723 伙，四个盘 5,261 个单位。全部压在优景里、科进路、科研路三条并排的街上，尽头是同一条海滨长廊。

客源也挤。香港科学园就在旁边，租客不少是园区上班的人，中介的租务稿里常见「方便于科学园工作」这一句。园区的人不会少，愿意在高位接货的人会少。

蚀让个案因此都长一个样。云汇 1 期 1 座 18 楼 B1 室，857 呎，9月30 日 1,220 万元，呎价 14,236 元，登记跌 44%。云汇 2 期 10 座 20 楼 A3 室，563 呎，8月12 日 972.8 万元，跌 21%。

天赋海湾 1 期 8 座，1,660 呎，8月24 日 1,980 万元，跌 25%。朗涛 8A 座 15 楼 A 室，9月7 日 2,000 万元，跌 20%。四个盘，四种面积，跌幅由两成到四成四。21 宗挞订的解释就落在这里。

这三条街的问题不在呎价，在流动性。同一个两房单位，一手开价与二手承接价站在同一水平，但片区内三成供应同时在找买家，需求端只有科学园那一批租客。买家是愿意接高位的那一批人，人数在减少。任何一个人现金流断了，单位只能挂着等下一个，一挂就是半年，业主只好自己减价。

图三：三条街上的呎价（数据整理：2026-10-23）

五、一季之内看两个数

第一个是白石角两房二手成交呎价，现在是 16,761 至 17,529 元。到 12月底若跌穿 15,000 元，那 21 宗就是区域定价问题，明年上半年这个片区还会再出一批。若守住 16,000 元以上，只是个别的财务事件。

第二个是重售比例，现在是 28.6%。第四季若升回 40% 以上，说明发展商开始清货，重售价会成为这个片区新的参考。若仍在三成以下，货尾继续积着，讲价空间落在二手。

这两个数都不看新盘消息。看的是登记处的成交，比任何开盘稿都慢，也比任何开盘稿都准。慢，是因为它记录已经发生的事；快的那一份，是发展商的稿。

图四：两个阈值（数据整理：2026-10-23）

一句话记住今天

今天的问题留给你

如果你手上的单位，也在这类三五个盘挤在几条街的片区，你会等重售价出来再定，还是照现在的二手价走？

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来源：中原地产研究部（2026-10-21，经观点网）、中原地产成交纪录（2026年8至10月）、土地注册处成交登记

免责声明：本文数据来自公开资料，仅作信息分享，不构成任何投资建议；挞订与重售数字以中原研究部公布为准，个别成交以土地注册处登记为最终依据。