港房通HK ｜ 深度 · 成交数据拆解

一手货尾1.8万个，新盘还在即日沽清

2026年10月23日 ｜ 港房通HK · 深度 · 成交数据拆解（一手货尾与银行估价）

一、先说清楚这四个数不在一个口径上

18,017 个来自中原地产研究部 10月22日的第三季报告。统计范围是 379 个新盘，单位总数 145,192 个，登记售出 127,015 个，剩下的 18,017 个就是货尾。比第二季多 576 个，连升两季，累增 1,345 个。

27,131 票来自新地代理董事陈汉麟 10月20日的说法，是西沙 SIERRA SEA 第 2C(2)期次轮截票数，其中 408 张是代理入票。那一轮以价单形式推 128 伙，另 24 伙招标。

47.83 点是中原估价指数 CVI 本周读数，10月22日公布。这个指数问的不是成交价，是主要银行对当周市况的估价态度。

三个数分别来自库存、销售和银行，量的是三件不同的事。硬凑成一个结论就会算错。

图一：同一星期的四个数（数据整理：2026-10-23）

二、票抢得再凶，也只清掉 0.7%

先算那一轮。27,131 张票对 128 伙，是 212 张票抢一个单位。中原对外说的是超额认购 181 倍，跟 212 的差别在于分母有没有把招标单位算进去，两种说法都成立，量级一致。

再看这一轮对库存的意义。128 伙除以 18,017 个货尾，等于 0.71%。全港最热的一轮销售，清掉的是千分之七。这个规模放进一个季度里，看不出痕迹。

这不是说沽清是假的，是说明一件事：一轮卖 128 伙的速度，跟 18,017 个的库存量，不在同一个量级上。一个星期沽清几次，改变不了季末那个总数。买家看到的是热闹，发展商看到的是去化。

三、18,017 个按现在的速度要卖 16.9 个月

中原 10月14日的另一份报告给了分母：第三季一手私人住宅买卖合约登记 3,193 宗，第二季 6,953 宗，按季跌 54.1%。第三季的数字是近八个季度最低。

3,193 宗摊到三个月，每月 1,064 宗。18,017 除以 1,064，等于 16.9 个月。也就是说，从今天起一个新盘都不推、货尾一个不增，按第三季的速度卖，要一年零五个月才卖完。

这个算法有个明显的缺口：一手成交量不等于货尾净减量。卖掉的单位里有一部分是新推的，新推的又会补进货尾。所以 16.9 个月是乐观估计，不是悲观估计。

中原自己的预测更乐观一些：8 至 10月一手销售重上逾千宗，第四季货尾料回落至约 1.7 万个。从 18,017 降到 17,000，需要净减 1,017 个，折成每月 339 个。

339 个是什么水平？只有第三季月均成交的三分之一。这个目标不算高。但关键是净减两个字：新推盘只要一多，成交再旺也抵消不掉。

图二：18,017 个要卖多久（除法由本文计算）

四、每 8 伙剩 1 伙

换个分母看同一组数。18,017 除以 145,192，是 12.41%。379 个新盘里，每 8.1 个单位有 1 个还没卖出去。换个说法，走进任何一栋新楼，八伙里有一伙还空着。

这个比例放在历史里不算高。中原指货尾已连续四季处于 2 万个以下，2025 年第四季的高位是 18,694 个。现在的 18,017 个，比那个高位低 677 个。

所以「货尾连升两季」和「货尾处于低位」两句话都对，看你说哪一段。升的是环比，低的是同比区间。

五、为什么银行估价和二手价反着走

CVI 从四周前的 66.33 点跌到 47.83 点，四周累跌 18.50 点，八周里七周跌一周持平。上周失守 50 点，本周没有反弹。跌的这四周，正好是新盘开始低开的四周。

同期中原城市领先指数 CCL 是 160.05 点（10月16日），按周升 0.71%，按月升 1.28%。九龙区 159.28 点，按周升 1.95%，是分区里升幅最大的一个。

一个跌，一个升，不矛盾，因为量的是两段时间。CCL 量的是已经签了合约的成交价，是过去；CVI 量的是银行愿不愿意为下一单估价，是将来。滞后和领先，差的就是这个。

中原研究部高级联席董事杨明仪给的理由很直接：新盘销售虽然热烈，但发展商以低二手价推售，银行估价转趋保守，加上股市持续下滑。她的判断是，若 CVI 持续处于 50 点之下，楼价会有更大调整压力。

用我们自己的话翻译：发展商用低价换成交量，成交价被压低，银行看到的就是一堆低价成交，估价自然跟着保守。二手业主想卖，就得对着一个更低的估价谈。

图三：两个指数，两个方向（数据整理：2026-10-23）

六、低开能沽清，靠的是价钱不是位置

拿一个具体的盘对一对。SIERRA SEA 在十四乡，从西沙路开进去那一段没有港铁站，进出靠巴士和小巴，这是那个位置一直以来的硬伤。

它的价单第 4 号涵盖 124 伙，折实均价 14,768 元一呎，折实售价由 546.72 万元起。同一个月，沙田 UNI Residence 的折实呎价在 17,000 元上下。两边差两千多元一呎。

位置差一截，价钱补回来一截。这个盘能沽清，是因为把价钱开到了二手以下，不是因为十四乡突然变得方便。位置和价钱之间，总有一头要让。

这也解释了 CVI 为什么跌。低开的盘卖得好，旁边卖不动的二手就被比下去了。发展商拿到成交量，二手业主拿到一个更低的参照价。

七、十二月三十一日看两个数

算到这里，我们有三个方向不同的数：库存连升两季、最热一轮只清掉千分之七、银行估价跌破 50 点。三个数不指向同一个结论，所以这里不下结论，只给两个可以验证的点。

第一个点，第四季货尾。中原会在一月公布。若降到 17,000 个以下，说明低开沽清真的在减总量，发展商的策略是有效的；若仍在 17,500 个以上，说明库存只是从发展商手上转到了买家手上，总量没少。

第二个点，同期 CVI。若重上 50 点，说明银行看到的不再是一堆低价成交，二手才有承接；若仍在 50 点以下，估价保守会反过来压住二手成交价，第一个点也很难好转。两个数会互相印证，不会各说各话。

两个数会在一月同一份报告里同时出现。到时候对一遍，就知道这个星期沽清的那几轮，究竟算不算好消息。

图四：十二月三十一日看两个数（判断点由作者设定）

搜一搜：香港一手货尾 18,017 个 / 中原估价指数 CVI 47.83 / SIERRA SEA 2C(2) 27,131 票 / 一手货尾去化周期

资料来源：中原地产研究部《一手私人住宅新盘货尾统计分析（2026年第3季）》2026-10-22；中原地产研究部《一手私人住宅买卖合约登记统计分析（2026年第3季）》2026-10-14；中原地产研究部《CVI 按周再跌 1.67 点 连续两周处于 50 点以下》2026-10-22；中原城市领先指数 CCL 2026-10-16 数据；新地代理执行董事陈汉麟 2026-10-20 截票说法；SIERRA SEA 第 2C(2)期价单第 4 号；沙田 UNI Residence 价单 7B 号（2026-09-28）

本文为市场数据分析，不构成任何投资或置业建议；文中货尾、成交量与指数均引用公开报告原始口径，除法与百分比由本文计算。