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滶晨卖了791伙，剩下的34伙最难卖

2026年10月24日 ｜ 港房通HK · 快讯 · 新盘速递（滶晨二期最后 17 伙招标）

一、41 楼那个单位，海是斜着看过去的

示范单位在 41 楼，1,158 呎，四房双套连工作间。进门先是一道私人升降机前厅，客厅和主人房都朝西南，深水湾那片海在窗框里铺开，下午 4 点的光压在对面的柜面上。代理说这十六伙都是这个户型，楼层低的会被前面的楼挡掉一部分，要看海得挑到三十楼以上。

从香叶道走到黄竹坑站大约 6 分钟，中间要过一道天桥，接 THE SOUTHSIDE 商场。二期 2026 年 6月已经落成，关键日期写在 2026 年 12月，收楼之后可以直接住进去，这一点跟楼花不同。现楼的好处是先看再买，坏处是管理费和差饷从收楼那天起就开始算。

这一批 17 伙里，16 伙是四房双套，面积 1,158 至 1,294 呎；余下 1 伙是 1,225 呎的四房一套，连一个 307 呎平台。二期共 378 伙，这是最后一批，卖完二期就清盘。

代理的说法很直接：这批不用抽签，直接落标。价单是明码标价，谁都能看；招标是买家出价，发展商可以不接。两种卖法，买家拿到的信息完全不同。

二、96% 是伙数，不是钱

滶晨分两期，一期 447 伙，二期 378 伙，合计 825 伙。开售至今售出 791 伙，套现逾 139 亿元，全盘余下 34 伙，去化率 95.88%。

先把这个 96% 拆开看。139 亿除以 791 伙，平均每伙约 1,757 万元，可这 791 伙绝大多数是 400 至 600 呎的两房三房，均价被这一批拉低，四房只占少数。

再看剩下的。二期这 17 伙只占全盘 825 伙的 2.06%，但按 6月同户型成交呎价 45,123 元推算，总面积 20,841 呎，值 9.40 亿元，相当于已套现总额的 6.8%。

伙数和货值不同步，这就是 96% 最容易读错的地方。卖掉的九成半是伙数，钱没有跟上同样的比例。

34 伙余货里，二期这 17 伙今回推，一期还有 17 伙没动。一期实用面积由 408 至 3,120 呎，房型由两房到五房，全盘最贵那宗 1.07 亿元、63,158 元一呎的成交就出在一期。余下 34 伙里绝大部分是三房、四房和特色户，408 呎那种细单位早卖完了。

图一：825 伙，卖剩 34 伙（数据整理：2026-10-24）

三、卖得快的是 400 呎，剩下的全是四房

土地注册处的记录很清楚。6月18日，418 呎单位 1,260.4 万元成交，呎价 30,153 元；同一天 496 呎单位 1,492.5 万元，呎价 30,091 元。6月12日，1,158 呎四房 5,225.2 万元，呎价 45,123 元。

同一份记录里，418 呎和 496 呎的呎价几乎贴在一起，四房高出近 50%。在这个盘，呎价不太跟面积走，跟朝向和高度走，向西南那一面就是价钱。

拿同区二手对一对。晋环 2022 年 4月落成，1,136 呎四房现时叫 3,800 万元，呎价 33,450 元；921 呎三房叫 3,500 万元，呎价 38,002 元。滶晨二期四房比晋环四房高 11,673 元一呎，差价 34.9%。

所以剩下的 34 伙是什么，就很清楚了。卖掉的 791 伙集中在 400 至 600 呎，剩下的是 1,100 呎以上四房和特色户。这一段本来买家就少，去化慢是结果，不是原因。

图二：今回推的 17 伙（10 月 26 日起招标）

四、这 17 伙要卖给谁

按 6月的呎价算，20,841 呎乘 45,123 元，9.40 亿元。摊到 17 伙，每伙 5,532 万至 5,839 万元；若呎价回到晋环二手的 33,450 元，总值 6.97 亿元，每伙 4,100 万至 4,330 万元。

两个数之间差 2.43 亿元。这 2.43 亿元就是「新盘」两个字的价钱，也是发展商愿意等三个月的理由。买家付的这笔溢价，买的是现楼、是新装修、是会所和那个海景。

再看租金。晋环 1,218 呎四房双套海景户，2026 年 4月19日月租 8.5 万元，按面积折到 1,158 呎约 8.1 万元。用 5,225 万元的买入价算，毛租金回报 1.86%。

同区 Blue Coast 的三房套，中原 8月14日、8月24日、9月10日三宗租务，回报分别是 3.4 厘、3.1 厘、2.6 厘。三宗都是三房，不是四房，银码差一截。租客分别是同区客、专才和内地家庭，三宗都是租，没有一宗转成买。

同一个黄竹坑，三房 2.6 至 3.4 厘，四房新盘 1.86 厘。差在买入呎价，不在租金水平，租金是按面积和房型定的，呎价是自己出的。1.86 厘是毛回报，未扣管理费、差饷和经纪佣金，扣完大约再低 0.2 个百分点。

图三：同一个盘，三种呎价（数据整理：2026-10-24）

五、11 月 30 日看两个数

10月一手成交已过 1,100 宗，全月有机会上 2,000 宗（第一财经 10月23日）。这个量主要来自 500 万至 1,000 万那一段，4,000 万以上是另一条赛道，一个月可能只有几十宗。

这 17 伙要在年底前消化，等于要在南区找到 17 个愿意拿 5,500 万买新楼四房的买家。能不能找到，11月底的成交记录会说话。

第一个判断：到 11月30日，这 17 伙成交不足 8 伙，或平均成交呎价跌穿 40,000 元，说明南区 4,000 万以上这一段承接很薄。发展商在 12月前大概率会改推长成交期，把成交拖到明年。

第二个判断：若成交 10 伙以上，呎价守在 45,000 元以上，说明这只是正常的货尾节奏，1.07 亿元那一宗 63,158 元呎价的成交不算孤例。两个判断都会被 12月的记录推翻或证实。

图四：11 月 30 日看两个数（判断点由作者设定）

六、我还没答完的那个问题

我最想不通的是时间点。二期 6月已经落成，现楼摆在那里，四房卖剩 17 伙，发展商宁可等三个月慢慢招标，也不在价单上减 5%。现楼、有会所、走到黄竹坑站 6 分钟，这三样摆在那里，按常理不该难卖。

招标不用先定价单，价单一旦挂出来，减价就是公开的，同区所有二手都会拿它当参照。这笔账发展商自己算过，我没有他们那张表。

所以这篇文章停在这里。11月底的成交记录出来，我再来答这个问题，如果到时候判断错了，我也在这里写清楚错在哪。

搜一搜：滶晨二期 最后17伙 招标 / 港岛南岸 滶晨 791伙 / 黄竹坑 四房 租金回报 / 滶晨 呎价

资料来源：发展商 2026-10-23 销售安排（17 伙 10 月 26 日起招标）；星岛头条《黄竹坑滶晨II加推最后17伙下周一起招标》2026-10-23 16:00；中原地产新闻稿《滶晨II现楼首曝光 加推17伙海景四房下周招标》2026-10-23；美联物业、香港置业滶晨／滶晨II 楼盘资料（447 伙／378 伙）；土地注册处成交记录 2026-06-03、06-12、06-18；中原地产租务新闻稿 2026-04-19（晋环 1,218 呎月租 8.5 万元）；中原地产 2026-08-14／08-24／09-10（Blue Coast 租金回报 2.6 至 3.4 厘）；第一财经 2026-10-23（10 月一手逾 1,100 宗）

本文为市场数据整理，不构成任何投资或置业建议；文中面积、呎价与伙数均引用公开成交记录及发展商销售安排原口径，除法与百分比由本文计算。