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启德一张价单里，同样一房，折实价差258万

2026年11月9日 ｜ 港房通HK · 把一张价单摊开算

一、先把这张价单摊平

11 月 6 日下午五点过后，中国海外把启德承丰里 2 号维港．双钻的 7 号价单挂上网。71 伙，实用面积 305 至 311 平方呎，清一色一房。

定价 665.3 万至 952.4 万，价单尺价 21,813 至 30,624 元。基本折扣约 7%，连同额外 3%，折实落到 598.8 万至 857.2 万，折实尺价 19,632 至 27,562 元。

先验一件事：折扣是不是平的。598.8 除 665.3 等于 0.900，857.2 除 952.4 也是 0.900，一头一尾都是九折，71 伙没有分等级，也没有按楼层叠折扣。40.4% 的跨度原封不动落到折实价上。

面积那一栏可以先划掉。305 与 311 差 6 平方呎，占 1.97%。用下限 19,632 元算，这 6 呎值 11.8 万；用上限 27,562 元算，值 16.5 万。两把尺都填不满 258.4 万这个口子。

剩下 240 几万，落在楼层与景观上。换成同一面积看更直白：305 呎那批，598.8 万对 840.6 万，差 241.8 万；311 呎那批，610.6 万对 857.2 万，差 246.7 万。两种面积推出来都在 240 万上下，说明这 40% 跟买多少呎没有关系。

▲ 四条横条同一把尺：价单下限、3 月 19 楼成交、二手叫价挤在一处，价单上限甩在外面。

二、同一栋楼，二手只喊 2.07 万

中原 11 月 6 日的放盘摆在同一把尺上：1A 座中层 C 室，305 平方呎一房，叫 630 万，尺价 20,655 元。价单下限 19,632 元比它低 4.95%，上限 27,562 元比它高 33.4%。同一个户型，同一段路，叫价从中段穿过去。

旧纪录更硬。土地注册处 2026 年 3 月 12 日：1A 座 19 楼 E 室，301 平方呎一房，成交 614.1 万，尺价 20,402 元。19 楼在这栋 4 座、702 伙的楼里算中高层，那宗成交离今天八个月。

八个月之后，上下限各走一边。上限 27,562 元比那宗中高层成交贵 35.1%，下限 19,632 元比它便宜 3.8%。2026 年 7 月 28 日还有一宗：1A 座 15 楼 C 室一房，650 万成交，回推尺价 21,311 元。

三个半月前 650 万，今天的上限 857.2 万，中间隔着 31.9%。同一栋楼，两年之内把定价带拉宽四十个点，是这张价单最难读的地方。

这栋楼自己的成交纪录也能当一把尺。2026 年 5 月，2B 座 244 平方呎一手成交 557 万，尺价 22,836 元；2A 座 657 平方呎 1,933 万，尺价 29,417 元。

一房与三房之间隔着 6,581 元一呎，这个价差在 5 月是成立的。7 号价单把一房的上限拉到 27,562 元，比 5 月那批 244 呎一房高 20.7%，离三房的 29,417 元只差 6.3%。

▲ 7 号价单的七个数字。面积那一栏只差 1.97%，价那一栏差 40.4%。

三、把 258 万摊到月供与租金

七成按揭、30 年、3.25 厘，下限那批月供 18,242 元，上限那批 26,114 元，一个月差 7,872 元。这是用同一套假设算出来的，谁借得多谁付得多，没有特别之处。

首期一并抬上去，179.6 万对 257.2 万，差 77.5 万；供满三十年，总供款 656.7 万对 940.1 万，差 283.4 万。258 万的价差，摊到签约那天是 77.5 万现金，摊到每月是 7,872 元，摊到三十年是 283.4 万。

租金不按楼层付。中原 11 月 5 日至 7 日在启德录到的租赁，305 至 308 平方呎一房，高层月租 15,500 至 16,800 元，上下只差 8.4%，这批单位的售价却差 43.2%。

拿同区的站上盖来比。启德站上盖的天玺．天，298 平方呎一房 11 月 7 日录得月租 21,000 元，比这组上限再高 25%，而两批单位的面积只差 3 平方呎。

拿这组租金去乘。598.8 万那批，毛回报 3.11% 至 3.37%；857.2 万那批，2.17% 至 2.35%。后者低于 3.25 厘的按息，月租 16,500 元对供款 26,114 元，一个月要补 9,614 元；便宜那批补 2,742 元。

四、这段路与剩下的货

承丰里 2 号在跑道区，跟承富里的澐璟、承景街的柏蔚森连成一段，门牌都是承字头。这一段没有街铺，最近的商场在启德站那头，走过去要穿过体育园一带。

千居项目页 11 月 6 日的数字：702 伙，已售 382 伙，在售 139 伙，未开售 181 伙。这栋楼 2024 年 11 月 26 日首售，两年卖出 54.4%，手上还有 320 伙没出。

71 伙里，11 月 10 日先推 6 伙，占 8.5%。下限 598.8 万比 3 月那宗 19 楼 301 呎的 614.1 万还低 2.5%，上限 27,562 元却比八个月前的成交高出一大截。同一张纸往上往下各伸一只手，中间那段没人碰。先推 6 伙，试的是下限那一头。

五、一个可被骂的判断

我们的判断摆在明面：到 2026 年 12 月 31 日，折实尺价 27,000 元以上那批成交不会超过 3 伙，71 伙累计卖出不到 35 伙。

11 月 10 日那 6 伙会当日拣完，它们是最便宜的一批。这两句都能在成交纪录册上对。

43.2% 是总价跨度，40.4% 是尺价跨度，1.97% 是面积跨度，8.4% 是租金跨度。

三个数并排放，这张价单卖的不是面积，也不是租金，是楼层与景观的偏好。愿意为那一段偏好付多少，账在读者手上。我们只把价单摊平，没有替谁做决定。

资料来源：AASTOCKS 2026-11-06《启德维港-双钻加推71伙》；土地注册处成交纪录（2026-03-12、2026-07-28）；中原地产放盘及租赁纪录（2026-11-05 至 11-07）；千居项目页 2026-11-06；28Hse 银行按揭页 2026-11-06。

本文选题与核校由作者完成，AI 辅助资料整理与初稿撰写。