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两个市区新盘，让价差9个点，去化差4倍

2026年11月8日 ｜ 港房通HK · 两张价单对齐着看

一、先把三个数摆上桌

第一个数是折扣。红磡瑅海最高 15%，大角咀逸里1号最高 6%，差 9 个百分点。

第二个数是 30 伙。瑅海首轮大手时段成交 30 宗，5 组客人各买 6 伙，合起来就是这 30 伙。

第三个数是 23.6%。逸里1号首轮 55 伙卖出 13 伙，是这个比例。瑅海那一轮是 100%。

三个数各自都不新鲜。凑在同一张桌上，11 月这一轮一手的运行方式就露出来了。

▲ 四个数把两个市区新盘对齐

二、价单上谁贵，折实上谁便宜

折扣不改价单，只改落地价。瑅海两张价单共 138 伙，折实平均呎价 19,018 元，最高折扣 15%，倒推价单平均呎价 22,374 元。逸里1号首轮 55 伙，折实平均呎价 20,297 元，最高折扣 6%，倒推价单平均呎价 21,593 元。

排在价单上，瑅海贵 3.6%。落到折实，上下翻过来，逸里1号比瑅海贵 6.7%。中间隔着 9 个百分点的折扣，一句「谁贵谁便宜」要看用的是哪一把尺。

按绝对额算，两张价单让的也不一样。瑅海每平方呎让 3,356 元，逸里1号每平方呎让 1,296 元，差 2.59 倍。拿 381 平方呎去乘，一边让 127.9 万，一边让 49.4 万，中间差 78.5 万。

这 78.5 万来自价单本身的高开，跟发展商大方无关。折扣是先抬价再让出来的动作，账面上写「减 15%」，实际起点早就上移。

▲ 两张价单每平方呎让出去的额度与首轮去化

三、一房那一栏，便宜是用面积换的

看两边推出的最便宜一伙。瑅海 1 座 9 楼一个 339 平方呎一房，折实 598 万，呎价 17,640 元。逸里1号一个 279 平方呎一房，折实 501.86 万，呎价 17,988 元。

总价低 16.1%，呎价高 2.0%，面积少 60 平方呎。三个数放齐，所谓「入场门槛便宜 96 万」，是拿 17.7% 的面积换回来的。

两张价单的户型比例也差得远。瑅海 138 伙里一房 14 伙，占 10.1%；逸里1号 55 伙里一房 28 伙，占 50.9%。一房占到一半，折实均呎还是比对方高 6.7%。

11 月 3 日逸里1号加推 18 伙，折实均呎 21,056 元，比首批 50 伙的 20,348 元高 3.5%，比首轮整批 20,297 元高 3.7%。加推的价比首轮还高，6% 的折扣没有动。

四、谁把单位买走

瑅海首轮大手时段 30 宗成交，5 组客人各买 6 伙，占首轮 21.7%，最大手接近 5,500 万。整轮结束时的最后拣楼筹号是 89 号。

138 除 89，1.55 伙。平均每个筹买走一个半单位，这个数在大手组别开放的场合才有机会出现。

逸里1号不设大手组别，每组买家最多买 2 伙。13 伙至少分散在 7 组人手上。

两种卖法，两种客源。一边靠资金集中的少数人一次扫掉两成单位，一边靠一组一组慢慢点。15% 那张价单，把前一种人请进了场。

五、12 分钟与 6 小时

万安街 18 号退在大角咀内街。利奥坊系列前几期走到奥运站 5 至 6 分钟，这一期往奥运或南昌都要 12 分钟，往太子约 16 分钟。楼下是利奥坊自己的步行街商场，日常够用；大型商场要往奥海城，或者过到南昌站的 V Walk。

这 12 分钟会被买家算进价格里。501.86 万买 279 平方呎，同区二手的选择不少，走多 6 分钟换低一截总价，是很多人算得清的账。6% 的折扣没有把这 12 分钟让出来，价格因此站得比步程硬。

瑅海也有短板。荣光街 88 号是市建局的重建项目，首轮 138 伙里没有海景户，海景单位到 3 号价单才第一次推出。它的解法是把折扣开到 15%，用价格盖住内园。

六、两个判断，等数据打脸

第一个看 2026 年 11 月 10 日。瑅海次轮推 138 伙，另加 12 伙招标，加推价单折实均呎 20,818 元，比首轮 19,018 元高 9.5%；发展商口径是扣掉楼层与景观因素后，部分单位加 1% 至 2%。

若次轮售出不足 97 伙（七成），「一手的热只到折实两万以下那一档」成立；若再度沽清，说明两万以上照样吃得下，这条要收回。

第二个看 2026 年 12 月 31 日。逸里1号全盘 126 伙，两张价单已出 68 伙。若届时累计成交不足 40 伙（全盘 31.7%），「6% 折扣撑不住内街定价」成立；若超过 60 伙（47.6%），这条作废。

背景也要放进去。中原城市领先指数 11 月 6 日报 159.11，连跌 4 周共 1.30%，是 20 周低位；本周公布的 CVI 39.33，18 个月新低。整体在往下走，一手的热集中在让价深的那几张价单上。

11 月 9 日会德丰三个盘同推 193 伙，价单加招标，入场约 540 万。下一个观察点在那里。

9 个百分点的折扣，换 4 倍去化。这笔账发展商比买家算得早。

来源：星岛头条 2026 年 11 月 6 日〈红磡瑅海首轮销售 138 伙全数沽清 加推新价单每呎 2.08 万〉、星岛头条 2026 年 10 月 31 日〈瑅海暂收逾 3,200 票 加推 47 伙每呎 1.98 万〉、星岛头条 2026 年 11 月 7 日〈旺角逸里1号单日沽约 13 伙 套现逾 8,143 万〉及同日〈逸里1号加推 18 伙 每呎 2.1 万〉、观点网 2026 年 10 月 28 日〈恒基地产利奥坊第六期逸里1号公布首张价单 推 50 伙〉、观点网 2026 年 11 月 7 日〈香港红磡瑅海首轮价单 138 伙售罄 即日再加推 138 伙〉、中原地产 2026 年 10 月 30 日〈瑅海再推 47 伙加价最多 1%〉、中原地产 2026 年 11 月 4 日〈逸里1号加推 18 伙 周六首轮发售 55 伙〉、中原城市领先指数 2026 年 11 月 6 日。折实平均呎价取自发展商及代理公布口径，瑅海 19,018 元为两张价单合计、逸里1号 20,297 元为首轮整批 55 伙；价单平均呎价由折实呎价除以（1 减最高折扣）倒推，属估算，与逐伙价单数字可能有小差异；逸里1号 13 伙为 11 月 7 日下午市场消息口径，与土地注册处登记有时差。

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