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私楼落成只到五成七，十万供应要七年

2026年11月7日 ｜ 港房通HK · 把上一笔账重算一遍

中原研究部 10 月 27 日那份报告写「2026 年落成的私宅估计 16,365 个」，截至第三季售出 60.1%，落成盘余货 3,580 个。我拿这几个数反推每一年的待售比例，五段相加得 17,932 个，与公布的 18,017 个差 85 个，当时写的是「两把尺对得上」。

对得上，是因为分子分母来自同一个预测。差估署 11 月 5 日的《香港物业报告（每月补编）》显示，9 月私人住宅落成 655 个，按月减 26%，比 8 月的 887 个少了 232 个。

首九个月累计 9,642 个，去年同期 13,354 个，跌 27.8%，是 2015 年以来近 11 年同期低位，只达到全年预测 16,975 个的 56.8%。

两个数差别不大，16,365 与 16,975。我没有抄错数，麻烦出在我把预测当成已发生的事实，再拿它去证明另一组数字自洽。自洽只能说明算式没崩，说明不了分母站得住。

这笔先认下来，下面改用已经发生的数，预测只当上限。

一、第四季要补的那个数

把月度序列排开，单月波动大过任何季节规律。今年 1 月 92 个，2 月 1,068 个，3 月 404 个，4 月 2,009 个，5 月 809 个，6 月 3,532 个，7 月 186 个，8 月 887 个，9 月 655 个，最大单月是最小单月的三十八倍。

按季收拢：第一季 1,564 个，第二季 6,350 个，第三季 1,728 个。第二季一个季度做了上半年八成。第三季只有 1,728 个，是第二季的 27%，比第一季多 164 个。

7,333 除第三季的 1,728，是 4.24 倍；除三季平均 3,214，是 2.28 倍。这组数看着像不可能完成的任务。

换个除头，感觉就变了。7,333 除第二季的 6,350，只有 1.15 倍。第二季三个月合共 6,350 个，离 7,333 只差 983 个。第四季补不补得上，取决于第四季有没有排到一个像第二季那样的交楼峰，跟算术关系不大。

往年份上看，2024 年落成 24,261 个，季度平均 6,065 个；2025 年 18,448 个，季度平均 4,612 个。7,333 比 2024 年的季度平均还高两成。

按前三季年化，2026 全年是 12,856 个，比预测少 4,119 个，达标 75.7%。

▲ 月度落成量与全年缺口

二、十万这个数，分母换一次答案换一次

房屋局 10 月 30 日公布的潜在供应 10 万个，拆开是现楼货尾 19,000 个、兴建中 68,000 个、熟地 19,000 个，再减已预售 6,000 个，兴建中未售实为 62,000 个；当中 91,000 个是实用 70 平方米以下的中小型单位。官方给的时间刻度是「未来三至四年」。

三至四年落成 10 万个，等于每年 33,333 个或 25,000 个。今年的预测 16,975 个，只有前者的 51%、后者的 68%。

换分母，答案跟着换。10 万个除今年预测 16,975，是 5.89 年；除实际年化 12,856，是 7.78 年；除 2024 至 2026 三年平均 18,522，是 5.40 年。三个分母，没一个把答案送回三至四年。

10 万个的内部也不齐。兴建中未售 62,000 个，按年落成 12,856 个的速度，盖完要 4.82 年，这还没算盖好之后的推售与消化。熟地 19,000 个若明年才动工，一般三四年后落成，落地时点在 2030 至 2031 年。

官方那个三至四年，量的大概是「可推售」的消化周期，不是「已落成」的周期。两个词差一个字，中间隔着动工、上盖、入伙纸。

▲ 四个数重算十万供应

三、一条街上的两个盘

上个月我在屯门扫管笏走了一段。同一条街，一边是已经入伙的盘，楼下商铺贴满招租广告；另一边还围着板，塔吊在转。中间隔一间便利店、两个巴士站。动工与入伙之间那三四年，就这样并排放在同一条街上。

这段路能说明一件事。落成量、供应量、推售量是三笔账：已入伙没卖完的仍在货尾里，翻过围板的新盘还挂在「兴建中未售」那一栏。10 万个把三种状态并进一格，它的时间刻度必然是糊的。

四、两个能被数据打脸的判断

第一个，到 2027 年 2 月 28 日差估署公布 2026 年全年修订时，若全年落成低于 15,000 个，本文「三至四年站不住」的说法成立；若真做到 16,975 个，我这条判断作废。

第二个，到 2027 年 6 月 30 日，若一手货尾（中原季报口径）仍在 17,000 个以上，则「落成放缓会把供应抽紧」这条推论不成立。落成连跌两年，货尾没掉，说明卡住的那一环在去化。

我上一笔账错在把预测当结果。这一笔可能错在另一处：用季度外推一个波动三十八倍的月度序列。第二季做过 6,350，第四季若真拼出 7,333，「七年」这个说法要收回一半，改成 5.9 年。

还剩一个数没想清楚。首九个月落成的 9,642 个里，实用 431 平方呎以下 5,079 个，占 52.7%；431 至 752 平方呎 3,486 个，占 36.2%；新界区 5,810 个，占六成。房子越建越小，位置越往北，十年后的换楼链怎么接，这份月报没有这一段。

我也没有。

来源：差饷物业估价署《香港物业报告（每月补编）》2026 年 11 月 5 日公布数字；房屋局 2026 年 10 月 30 日私人住宅一手市场供应统计；中原地产研究部 2026 年 10 月 27 日《一手私人住宅供应及货尾量统计》。落成量按入伙纸计，与推售、成交时点不同步；季度年化为按前三季线性外推，不作预测用途。

本文选题与核校由作者完成，AI 辅助资料整理与初稿撰写。