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银主盘262个，麻烦藏在九龙那69个

2026年11月6日 ｜ 港房通HK · 银主盘的区域结构拆解

总量一季只加了 61 个。这个数小到不够写一篇。

让我停下来的是另一组：私人住宅 185 个、公营房屋 77 个，后者一季加 21 个、增幅 38%，快过前者的 28%。

一、262 这个总数，自己不说话

中原研究部杨明仪 10 月 28 日公布，截至 9 月底全港住宅银主盘存量 262 个，比上季 201 个多 61 个，升 30%，是 2022 年第四季有记录以来 15 个季度里最大的按季增幅，连升两季累升 39%。

但把三个季度排开，形状不像在加速。按累升 39% 反推，今年第一季约 188 个，第二季 201 个，一季只加 13 个；第三季一下子加 61 个，是上一季增量的 4.7 倍。多出来的 48 个，全落在一个季度里。

中原给第四季的估计是约 300 个，回到 2025 年第二季的高位。300 除以 262，还要再升 14.5%，照第三季的速度，一个季度就够。

▲ 三季存量走势

所以 262 这个总数，既吓不到人也安慰不了人。它可以被读成银行年尾赶工，也可以被读成断供多了，报告里两种解释都成立。

总数不问原因。

二、拆开是三个方向

第一个方向是公私营。私人住宅 185 个、公营房屋 77 个，占比 70.6% 与 29.4%。上季这两个数分别约 145 个和 56 个，加起来正好 201 个，跟公布的总数对得上。

公营那一头增得更快，一季加 21 个。公屋、居屋的银主盘接货人多走第二市场，跟私宅不是同一批买家。

这十个百分点的差，说的是两条线在分叉。

第二个方向是价段。按银主放盘价划分，1,000 至 2,000 万元的私人住宅银主盘存量升 1.67 倍，其余价段升幅都在四成以下。

这个倍数容易读错。同一份报告里，九龙那组写「存量急升 3 倍」，对照它自己给的上季 1 宗、本季 4 宗，可知「升 3 倍」是加三倍、变四倍。照这个用法，私楼这一段「升 1.67 倍」是加一倍六，不等于变成 1.67 倍。按前一种读法，这一段的分量比标题看上去重得多。

第三个方向是区域。九龙区 69 个，按季升 57%，反推上季约 44 个，占全港私宅银主盘的比例从 30% 出头升到 37%。

九龙区内部又挤在最中间那一段。1,000 至 2,000 万元的九龙区私宅银主盘，上季 1 宗，本季新增 4 宗、期内只卖出 1 宗，存量从 1 个到 4 个，升 3 倍。

全区每个放盘价类别都在升，这一段升得最急。

▲ 四个数看这一轮银主盘

三、两把尺对不上

金管局 10 月 30 日公布，第三季末负资产住宅按揭 3,819 宗，比上季少 537 宗，连跌四季；拖欠逾三个月的比率由 1.25% 升到 1.34%。同一季，中原的住宅银主盘存量由 201 个升到 262 个，创 15 个季度最大增幅。一个在掉，一个在升，时间窗重叠，两份报告没提对方。

差在计什么。负资产计的是「楼价跌到欠款以下」的户口，银主盘计的是「已被收楼、正在放售」的单位。前者问你欠多少，后者问银行收到第几步。

楼价回升把前者压下去，后者慢半拍。

一个户口从断供到变成银主盘，中间要走催告、收楼、招标、放售。这个时差有实物能看：观塘海滨道那幢甲级商厦，今年 4 月沦为银主盘、公开招标，到 10 月 27 日才传出找到准买家，前后半年，还没算签约与交割。住宅单位流程短一些，走的是同一套。

所以这两把尺量的是不同时点的人。负资产讲现在谁在水下，银主盘讲半年前谁已经沉下去，用前者判断后者会看错方向。

四、挂出来的价，不是买到的价

第三季 1,000 万元以上的私人住宅银主盘，售出 9 宗。9 宗里 6 宗成交价高于原业主买入价，赚幅 23% 到 1.47 倍，全部在 2019 年或之前入市；1 宗蚀 28%，2 宗成交价不详。

蚀的那宗在西半山嘉富台，620 呎，2019 年 1,680 万买入，银主 1,150 万放盘，1,211 万成交，帐面跌 28%。赚幅最大那宗在土瓜湾旭日豪庭，高层 A、B 室 1,027 呎，2005 年 570.5 万二手买入，银主放 1,550 万，成交 1,410 万，帐面升 1.47 倍。

两宗并排看，定价逻辑就出来了。持货二十年的单位，放盘价敢贴市；持货七年、2019 年高位入的单位，放盘价要先割一刀才有人接。

银主给价看的是多久能变现，跟原业主亏不亏无关。

何文田 Kadoorie Hill 那宗更直接。7 楼 A 室，1,024 呎三房一套，连 237 呎平台，原业主 2012 年 2,670.1 万买入，断供被收楼。银主先叫 1,800 万，减到 1,480 万连一个车位推拍，比现时估价约 2,790 万低 47%，呎价 14,453 元。

同场共约 31 项物业可竞投，开拍日定在 10 月 28 日，地点是忠诚拍卖行。

这 47% 是估价与开拍价的差，不是买到的折让。拍卖场价高者得，成交价现场定。

就算 1,480 万成交，银行估价若只给 1,500 万，按七成按揭算，首期还要 四百四十多万。

还有一笔要备。银主盘常见「现状交收」，屋内渗水、电线、厨厕防水谁负责，签约前不写清楚就是买家的事。楼契、押记、占用状况要律师先查，成交期又比正常二手短，现金得提前到位。

中原估第四季回到约 300 个，理由写了两条：年尾银行加快处理，加上一手低开抢客、二手放缓，买家没兴趣接笋盘。

两条都成立，分量不一样。我偏向供给端那条：银行年尾要清账，收楼和放盘节奏自己会快，跟二手成交好不好关系不大。二手成交慢，只是让货在架上多挂几星期。

留两个能被数据打脸的判断。到 2026 年 12 月 31 日，九龙区私宅银主盘存量若没破 80 个，这一轮就是旧货在九龙区堆积；破了 80 个，这篇的说法要改成全区在挪。

第二个判断在全港总数。到 2027 年 3 月 31 日，如果住宅银主盘存量回到 240 个以下，银行赶工那一套就够解释，我这套结构说法作废。

还有一个问题我没答完，在公营房屋那一头。77 个，一季加 21 个，+38%，快过私宅十个百分点。公屋、居屋的银主盘接货人要过第二市场资格，这批单位挂出来，买家从哪来，报告里没写。

我也不知道。

来源：中原地产研究部 2026 年 10 月 28 日《住宅银主盘存量按季增三成 为 4 个季度高位》；金管局 2026 年 10 月 30 日负资产住宅按揭贷款统计；土地注册处 2026 年 10 月楼宇买卖合约登记数字；星岛日报 2026 年 10 月 26 日何文田拍卖个案例；观点地产网 2026 年 10 月 27 日观塘银主商厦报道。银主盘统计仅含中原获委托放盘，将军澳及西贡拨入九龙区计算。

本文选题与核校由作者完成，AI 辅助资料整理与初稿撰写。