港房通HK ｜ 深度 · 供应与去化

一手货尾1.8万伙，六成半是近三年新货

2026年11月5日 ｜ 港房通HK · 一手货尾的年份结构拆解

这两组数出自同一家研究部，只是分别写在两份报告里，隔了五天。看的人分开看，就以为那是同一件事。先把18,017拆开，再说卖不卖得动。

一、这个数拆开是五段

中原研究部10月22日公布，2026年第三季一手新盘货尾量18,017个，连升两季、累增1,345个，是去年第四季18,694个之后三个季度的最高位。累增的1,345个摊到六个月，等于每月多出两百多个没人接的单位。

今年第一季还是16,672个。同一份报告给第四季的预测，是回落至约1.7万个。

另一边，中原10月27日的报告把售出比例按落成年份列了出来：2026年落成的私宅估计16,365个，截至第三季售出60.1%，未推售2,945个、货尾3,580个，待售合计6,525个，占落成量39.9%。

这是落成量口径，货尾口径少掉未推售那2,945个。两个口径混着用，1.8万这个数就会忽大忽小。

用售出比例反推其余各年，账就能对上。2025年落成18,448个、售出81.7%，余3,376个；2024年落成24,261个、售出80.1%，余4,828个。

2023年落成13,852个、售出81.5%，余2,563个。2019至2022年落成的70,042个，售出94.9%，余3,585个。

五段相加17,932个，与18,017个差85个，约0.5%。两把尺对得上，说明这1.8万是可以按年份摊开的。摊开之后，结构就清楚了。

▲ 18,017个货尾按落成年份拆开，2024至2026年三年占65.4%。2019至2022年四年只占19.9%。

二、楼龄不同，卖法不同

按落成年份排售出比例，形状很整齐：2019至2022年落成的94.9%，2023年81.5%，2024年80.1%，2025年81.7%，到2026年落成的掉到60.1%。前四年都在八成以上，最新一年只有六成，中间空出二十个百分点。

▲ 各年落成盘的售出比例：最新一年只有60.1%。前四年都在八成以上。

换成分母看更清楚。2026年落成盘的待售率39.9%，早几年落成的旧盘只剩5.1%，差7.8倍。同样一个未售单位，一个还挂在新盘表上等人来，一个连代理都不再提。

▲ 待售率：2026年落成盘39.9%，四年前旧盘5.1%。两者差7.8倍。

原因不玄。2026年落成的这批，多半是2024年前后开卖的楼花，当时同区折实呎价还在往上走，开价定得高；到今年，同区新盘折实价比它低一截，早期买家不会挞订，后来的买家也不愿意追价。这批单位卡在中间，对手不是二手业主，是同区还在开卖的新盘。

我上个月在九龙湾看过一个明年入伙的现楼盘，大堂和信箱都做好了，管理公司已经进驻，同一层却还有三个单位的门牌贴着待售标签。代理翻价单，第一句问的是我想几时入伙。他没问预算，因为价钱已经写在门外那张表上。

旧盘没有这个问题。2019至2022年落成的那70,042个只剩3,585个，价格早跟着二手市场走，买家看的是实景、管理费和楼下有什么，不再是价单上的折扣表。

三、要有多少成交，才配叫去化

中原说近两年平均每月一手成交逾1,500宗。用这个数做分母，18,017个降到17,000个只要1,017个，不到一个月的量。

一个月就能做到的降幅，说明不了什么。

这个算法有个洞。2026年落成的16,365个里还有2,945个从未推售，这批一放出来，分母当场补回去。第四季跌到1.7万，靠的可能是发展商暂时不推，不是买家突然多买。

房屋局第三季的数字更硬：未来三至四年潜在供应约10万个，其中现楼货尾1.9万个、兴建中未售6.2万个、熟地1.9万个。

按今年1.6万至2万个的落成速度，配上每月1,500至2,000宗一手成交，一年吃掉1.8万至2.4万个，补回1.6万至1.8万个。两头相差不远。货尾大概率在1.6万到1.9万之间来回磨，不会单向掉。

▲ 年成交与年落成相差不远。货尾缺一个能持续下降的理由。

11月4日一个月拆息报2.63982%，是一个月新低，供楼这一头没有加压。钱不贵，卖不动就不能全怪价钱。

货太新、开价没跟上来，是另一半原因。

留一句可以被数据打脸的：到2027年3月31日，如果2026年落成盘的售出比例还不到65%，那货尾回落只是把数字从一个年份挪去另一个年份，不叫去化。如果它站上70%，这套拆法我认错。

下次有人拿货尾总数跟你说供应见底，先问一句：这1.8万，是哪一年落成的。

数据来源：中原研究部《一手私人住宅新盘货尾统计分析（2026年第3季）》2026-10-22；中原研究部《2026年落成新盘售出比例重上六成》2026-10-27；房屋局 2026年第三季私人住宅潜在供应统计，2026-10-30；香港银行公会一个月港元拆息定價，2026-11-04。本文测算为一般性参考，实际以发展商与官方公布为准。