港房通HK ｜ 深度 · 成交拆解

指数三连跌破160点，新盘却60倍超购

2026年11月4日 ｜ 港房通HK · 深度 · 二手指标与一手超购的分化

一天下来我手机里两种消息打架。中介群里喊新盘超购60倍，晚间新闻却报二手指标又跌了。

我把两边的数摆到同一张纸上，才发现不是两个市场在唱反调，是同一件事的两张脸。先别急着选边，看着数最省事。

三件事先说清楚，再算一遍。看完这三段，你手头自然有自己的结论。

一、先说你亲眼看见的那头：二手确实在降

CCL上周收在159.38点，按周再跌0.33%，落到7月中以来十五周的低位，连续两周守在160点之下（中原研究部最新一期，上周五10月30日发布）。三周累跌1.13%，倒推回去，三周前大约在161.2点，等于把前一个多月的那点涨势基本吐了回去。

▲ CCL连续两周守在160点下，三周累跌1.13%（约）

银行那边也松了一格。估价指数CVI上周跌破50点好淡分界，最新一期落在42.17（中原，10月29日更新）。银行不比中介，不看热度、只认上一手成交的实价，它替新楼做估价时已经开始往下压。

▲ 银行估价指数CVI跌穿50点好淡分界

二、另一边的一手，热得不像同一个市道

二手这头，周末十个指标屋苑只录得八宗买卖（美联，11月2日），平均一个屋苑连一宗都不到。放盘的多了、还价的少了，这是磨的过程里最难熬的一段。业主心态也在变，从上周的再等等变成这周的能谈就谈。

可一手是另一天气。10月一手成交就站上五个月的高位，到了11月，红磡瑅海一张价单138伙加12伙招标，折实598万起步，定在周六首轮；11月3日晚我查到暂收8500票。8500对138，约61.6倍，业内习惯口里说成超购60倍。

▲ 红磡瑅海暂收8500票，超额约61.6倍

为什么一边冷一边热？关键在两边怎么交易。二手是一对一磨出来的，业主开价、买家还价，谈几个月是常事，放盘议价空间一打开，成交就往下拖。新盘不这样，一张价单砸下来，折实、折扣、付款方式写得死死的，合眼缘当场落票。一冷一热，根子就在怎么交易。

我周四带客去太古城，一栋楼三层放了三套，业主手上都捏着两三个月的谈价余地；同一天下午折回奥海城看示范单位，人挤人，经纪叫号叫到嗓子哑。一个靠磨，一个靠抢，节奏天生不同。

三、剩下的，你自己拿个数去算

要不要跟，说到底就是几个数的账。我自己算法很笨：11月新盘大概1,398伙在排队推（观点，11月3日），业内估整月一手能上望2000宗。

2000对1398，约1.4倍，意思是光卖这批全新盘还不够，得靠10月滚存和现楼一起顶才凑得满。只要推盘节奏不断，这个月不会难看。

▲ 11月一手：新盘供应1398伙，预测成交2000宗

真正卡点在下月。市场给12月议息押了约七成机率去加0.25厘，一旦香港跟加，新盘后面那套低息付款方法就得收。发展的谁会押货不发？都在盘算赶在加息前把货量推完。

最后放一句可被打脸的话：我赌本周五CCL还守在158点以上，11月中下旬就在这附近磨。要是连跌第四周、跌穿158点，那句「一手热会托住二手情绪」的判断，我自己先收回来。

我的提醒只有一句：别拿二手的指数去给一手的新盘下结论，也别拿新盘的超购替二手抬价。它俩本来就不在一口锅里。要跟，就跟你亲眼看过的那一边。

数据来源：中原研究部 CCL 周报 2026-10-30；中原估价指数 CVI 2026-10-29；瑅海价单与收票（星岛 2026-11-03）；观点网 2026-11-03（11月新盘约1398伙、业料整月上望2000宗）；美联 10大指标屋苑周末成交 2026-11-02。本文测算为一般性参考，实际以发展商与银行公布为准。