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九龙新盘重回2字头，低价抢客时代结束了？

2026年11月3日 ｜ 港房通HK · 深度 · 九龙21个新盘的重新定价

这结论我先认一半，另一半用三个数核。

一、低价不是常态，是极少数

中原10月21日先数过一遍九龙今年首批均呎过两万的盘，有十一个。最高的新世界九龙塘滶蕴三万三千八百一十六元；九龙建业牛池湾三十三清水湾23,921元；嘉华等启德海湾二期23,888元；红磡首岸第二至四期21,301至21,629元不等。

把最贵放最平旁边更直观。滶蕴33,816元，对东立油麻地原舍的17,545元，价格差一点九三倍，每呎差16,271元。原舍6月出首批，入场378万，被记成「今年首批均呎最平」。一年前这个价位是市区新盘门槛，如今成了不足一半里的少数派。

▲ 九龙新盘首批折实平均呎价：逾两万已成多数

▲ 「1字头」占比收窄至不足一半

「1字头」没有消失，只是光谱左侧收窄。

二、同一条街，两个价

最实在的对照在红磡。屯马线红磡站到土瓜湾站这一段，10月7日首岸二期先开，首批80伙，折实平均呎价21,426元，入场约658万；20天后同一条荣光街的瑅海出货，首批91伙，折实平均呎价18,588元，今年同区开价最低。

同站两个盘，价差百分之十五点三。拿400呎算，首岸总价857万对瑅海743.5万；七成按揭、30年、三点二五厘，月供2.61万对2.27万，首期先差79.5万。

▲ 红磡同区两个新盘价差15.3%

瑅海示范单位在奥运站奥海城，地盘荣光街一街之隔是车房五金铺，走五分钟到黄埔站入口。站在那条旧街上比价，比的不是对街旧楼，是旁边那个卖不完的新盘。首岸卖得慢，10月12日首轮80伙只成18单；瑅海首日收1,600票。便宜的在抢人，贵的在等愿意为地段付钱的人。

三、我此前押的方向，对了一半

回头看我那两句旧话。第一句站得住：货尾确实连续回落。第二句我在10月28日已收回一半——瑅海贵过二手两成半还被预期沽清，说明「低到二手之下才卖得掉」不是铁律。今天再补一刀：我拿「低开」当这一轮市区新盘的默认武器，是把端上桌的那批低价盘当成了全区样本。

中原这份分母补上的是这个洞：低价早已从常态退成事件。它是特定盘、特定地段、特定去化时段的手段，不再是九龙新盘的整体定价逻辑。

一句可被打脸的话：这一轮九龙标准新盘的首批折实均呎，会在1.9万到2.4万之间磨，滶蕴那种三万四的算豪宅特例另起一行。到今年年底前，若再有九龙全新盘整批折实均呎跌破1.7万全面回到「1字头」，我这句话作废。

▲ 从1字头到2字头：四个月时间轴

三十三清水湾的价单是另一个提醒。它开在两万三出头，比瑅海高两成八，周边是荒置多年的地皮，号称区内近15年第一个大型新盘，开盘的人给了它「尊贵典雅」四个字。同一个市区，有人打折抢收，有人提价等客，谁也说服不了谁。

写这篇之前，我也觉得市区新楼就该拼低价。开了一个多月的新盘战，胜负没人能定，但定价的天平已经从「最便宜」整个挪向「对得上价值」。买家要换的不是预算，是那把只盯着最低呎价的秤。

数据来源：中原地产研究部专题报告《市区新楼呎价「2字头」成常态》2026-11-02；中原地产新闻报道2026-10-21；首岸2期／瑅海／33清水湾／原舍 各盘价单。本测算为一般性参考，实际按揭以银行批核为准。