港房通HK ｜ 深度 · 成交数据拆解

香港一手10月卖212亿，单宗1416万

2026年11月2日 ｜ 港房通HK · 深度 · 10 月一手 1,500 宗与 1,416 万

一、那 200 宗不是重点

土地注册处记的是登记日，不是成交日。10 月 20 日之后签的临时买卖合约，一般要四到六周才进注册表，1,500 这个数天然截在中旬。拿它除以 31 天，一天 48 宗，这个日均只对得上上半月的节奏。

所以 1,500 是下沿，1,700 是上沿，真值落在中间，11 月的注册表会把缺的那一段补回来。两个月并排也看得出方向：9 月一手 927 宗，10 月 1,500 宗，多了 573 宗，这个差不靠补登也补不回来。

真正值得拆的，是后面这一层。两个数指向同一件事：10 月的一手比 9 月卖得多。问题在卖的是什么。

图一：10 月的三条线（数据整理：2026-11-02）

二、「升六成」省掉的半句

中原研究部那组数：一手 1,500 宗，按月升 62.34%；成交额 212.42 亿，按月升 78.76%。两个百分比差 16.4 个百分点，宗数涨六成二，钱涨七成八，中间那 16 点就是单价的涨幅。

算实一点。9 月一手 927 宗、118.9 亿，每宗 1,282.6 万；10 月每宗 1,416.1 万，升 10.4%。同期二手反过来：9 月 2,715 宗、223.8 亿，每宗 824.3 万；10 月每宗 805.8 万，跌 2.2%。

一手单宗是二手的 1.76 倍，贵 75.7%，9 月这个倍数还是 1.56。

这个数放在「新盘打折促销」的语境里读着像矛盾。新盘较同区二手折让一成是真的，一手成交均价是二手两倍也是真的，两个都不假，因为它们量的是不同的东西。折让讲的是同一片区、同一个月的两张价单，1,416 万讲的是一整个月的成交结构。

图二：两把尺，两个份额（占比由本文计算：2026-11-02）

三、钱落在哪一段

用两把尺量份额。宗数那把，1,500 除（1,500 加 2,773），一手占 35.1%，9 月是 25.5%，一个月高了 9.7 个百分点。金额那把，212.42 除（212.42 加 223.44），一手占 48.7%，9 月 34.7%，高了 14.0 个百分点。

两把尺差 13.6 个百分点。十条成交里三条半是一手，一半的钱给了一手，这个差就是「同样卖一套，一手比二手贵」在月度总量上的样子。

贵在哪一段，有一笔成交可以对着看。10 月 28 日、29 日，黄竹坑滶晨 II 连沽两伙深水湾方向的海景大宅，其中一伙 6,541 万、呎价 50,550，三日套现 1.22 亿。

一笔 6,541 万，等于十一笔 598 万的单位。它在宗数的分子里只算一笔，在金额的分子里全额计入。均价这类指标对这类成交特别敏感，一笔就够。

所以 1,416 万量的是 10 月的成交结构，不是市场价。大额单位在这个月的一手成交里分量重于细单位，均价就被推上去了。

四、最便宜那一段在缩

三条线并排会看到另一件事。二手资助房屋 10 月 1,076 宗、45.12 亿，按月跌 16.98% 和 21.56%，每宗 419.3 万。按 16.98% 回推，9 月约 1,296 宗，一个月少了 约 220 宗。

三个价格段排开：资助 419 万、二手私人 806 万、一手 1,416 万，一手是最低那一段的 3.38 倍。而最便宜那一段单月少 220 宗，最贵那一段单月多卖 573 宗。

一个可能的解释在价单上。11 月红磡那个 451 伙的新盘，339 呎一房折后 598 万、呎价 17,640，入场价比 419 万的资助单位高，却低于不少二手私人屋苑，这一段的买家会被拉走一批。

这只是解释，不是证据。资助房成交还受配额与申请期影响，单月 17% 的跌幅里混着制度成分，我没有把它拆开。

五、价在谁那边

量往上，价往下。中原城市领先指数 10 月 30 日报 159.38 点，按周跌 0.33%，连跌三周累计 1.13%，是 7 月中以来的 15 周低位；对上一次连跌三周，是 113 周之前，两年多以前的事。

周末的成交把这层意思讲得更直。11 月 1 日那个周末，十大屋苑中原录 8 宗、美联 8 宗、利嘉阁 7 宗、港置 1 宗，中原比上周末升 33.3%。

8 宗里 3 宗在海怡半岛，25 座中层 A 室 513 呎、755 万、呎价 14,717；美孚新邨 2 宗，二期百老汇街 48 号高层 A 室 968 呎、1,208 万、呎价 12,479；嘉湖山庄 2 宗。有明细的这七宗全在铁路沿线的老牌盘口，没有一宗来自新界新盘。

十个屋苑、一个周末、八宗成交，接货的人全在价格松动的位置。一手卖得动靠折让，二手卖得动靠让价，让的东西不一样：一手让的是对同区二手的溢价，二手让的是自己的成交价。

图三：量往上，价往下（折算由本文计算：2026-11-02）

六、三条边界，三个日期

第一条是时间。1,416 万只属于 10 月。11 月那个 451 伙的盘一旦大量成交，339 呎、393 呎的单位会把单宗均价往下拉，这个数会被换掉。

第二条是口径。1,500 宗是注册数，1,700 宗是代理行的市况估计，两个都不是全港成交的最终答案，只差在登记时点。引用哪一个，取决于你问的是「已经登记了多少」还是「实际卖了多少」。

第三条是供应。房屋局第三季的数字是未来三到四年潜在供应 10 万伙：现楼货尾 19,000 伙、兴建中未售 62,000 伙、熟地 19,000 伙。按 10 月这个速度，19,000 伙货尾要 12.7 个月消化，那 62,000 伙还在起，三年后才变货尾。

三个日期，三个能被推翻的门槛。12 月 31 日：11 月一手注册若过 1,800 宗、单宗均价却跌破 1,300 万，说明钱不在大单位，只在 10 月的大单位；若 11 月宗数不到 1,500 宗，「量在扩大」这句要撤回。

同日还有第二个门槛：CCL 若站回 161.0 点以上，比 159.38 高 1.02%，「二手还在让价」这条就错。2027 年 1 月 31 日：货尾若从 19,000 伙升到 21,000 伙以上，「发展商在去货尾」要改成「货尾在累积」。

图四：三个日期，三个门槛（判断为本文设定：2026-11-02）

11 月那张价单上，339 呎一房折后 598 万。它成交的那一天，1,416 万会被换掉。换掉之后，一手到底算贵还是算便宜，我还没算完。

搜一搜：香港 一手成交 宗数 / 土地注册处 私人住宅 / 中原城市领先指数 / 香港 货尾 伙数

资料来源：中原地产「楼市成交数据」2026 年 10 月（土地注册处登记口径，hk.centanet.com，2026-11-01 取）；中原地产研究部《2026 年 9 月楼宇买卖合约登记统计》（2026-10-05）；中原地产研究部《CCL 连跌 3 周 指数创 15 周低位》（2026-10-30，杨明仪）；观点网引中原陈永杰《中原地产十大屋苑本周末录 8 宗成交》（2026-11-01，sina.com.cn）；美联物业研究中心《10 大二手屋苑周末成交约 8 宗》（2026-11-01）；房屋局《2026 年第 3 季私人住宅一手市场供应统计》；大公报《黄竹坑滶晨 II 三日连沽两伙深水湾海景大宅》（2026-10-29）

本文为公开登记数字的算术拆解，不构成投资、置业或按揭建议；宗数、金额与指数均引用公布原文口径，单宗均价、份额、倍数与去化月数由本文计算，基准与假设已在文中列明，其后公布的修订数据可能改动上述数字。