港房通HK ｜ 深度 · 按揭数据拆解

负资产跌八成八，拖欠率反升 7.2%

2026年11月1日 ｜ 港房通HK · 深度 · 负资产 3,819 宗与 1.34% 的分母

一、三个数

第一个 3,819 宗，比上一季少 537 宗，减 12.3%。第二个 173 亿，比上一季的 196 亿少 23 亿，减 11.7%。第三个 1.34%，升了 0.09 个百分点。

前两个往下，第三个往上。三个数出自同一份稿，前后相隔四段，中间没有任何一句解释。

口径先说清楚。负资产的定义是欠款余额大过物业当前市值，讲资产净值为负，不是断供。这批业主很可能月月照供，只是转不了按、加不了按，卖楼要贴钱。

稿里还有一句注释：这些个案主要涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款，而这类贷款的按揭成数一般较高。这句话是读那 1.34% 的前提，先记住。

图一：一份稿里的三个数（数据整理：2026-11-01）

二、分子跌得比分母慢

把 1.34% 拆开算。3,819 宗乘 1.34%，拖欠户约 51.2 宗；上一季 4,356 宗乘 1.25%，是 54.5 宗。一季下来，拖欠的户数只减 3.3 宗，减幅 6.0%；同一时间负资产总宗数减 12.3%。分母跌得比分子快，比率自己就往上走，跟有没有人新断供没有关系。

再算一次上限。假若那 54.5 宗一户都没离开，除以今天的 3,819 宗，比率应该是 1.43%。实际公布 1.34%，差出来的 0.09 个百分点，等于有三宗左右从名单上消失了。

这三宗怎么消失的，稿里没写。可以是还清，可以是卖楼，也可以是转按之后不再符合定义。

所以 1.34% 只说了一件事：这一季先离开池子的，是还在正常供款的那批。

一季走 537 宗，其中约 534 宗从来没拖欠过。留下来的 51 宗，是另一批。

把这条推到底，形状不太舒服：负资产越来越少，剩下的越来越难收。市场看到的那个数没有说谎，只是它量的是池子有多大，不是池底有多脏。

图二：分子分母各走一步（拖欠户数由本文推算：2026-11-01）

三、池子的形状变了

户均欠款这条线看同一件事。173 亿除 3,819 宗，每宗欠 452.99 万；上一季 196 亿除 4,356 宗，449.95 万，微升 0.68%。

拉长一年看更有意思。2025 年第三季是 1,567.58 亿除 31,449 宗，每宗 498.45 万。一年下来户均欠款掉了 9.1%，跌到 453 万；最近两季却止跌，还回升了一点。

先走的是欠款大的那批，剩下来的不再变小。池子缩到后半段，就是这个样子。

把四个季度排开看速度。2025 年第四季 21,304 宗，2026 年第一季 11,424 宗，减 46.4%；第二季 4,356 宗，再减 61.9%；第三季 3,819 宗，只减 12.3%。三个减幅一路收窄，收窄到这一季只剩一成二。

无抵押那部分更该看。8 亿除 3,819 宗，每宗 20.95 万，比上一季的 20.66 万升 1.39%。这 20.95 万是市价补不回来的缺口，占户均欠款 4.6%，银行要吃的就是这一段。

另有一条更硬的分母。9 月底全港未偿还按揭贷款总额 19,803 亿，负资产涉款 173 亿占 0.87%，上一季是 0.99%。千分之八点七，这个数才是它对银行体系的真实重量。

图三：池子的三面（四项比率由本文计算：2026-11-01）

四、入口这一侧

出口在收窄，入口也在收。9 月新批按揭保险计划贷款 718 宗、38.25 亿，连跌三个月，宗数创 127 个月新低。按保是九成、八成高成数贷款的主通道，营运方是香港按揭证券，这一条决定往后有多少户会踩进负资产区。

整体按揭同样在缩。9 月新取用 253 亿，按月减 22.8%；新取用宗数 4,788 宗，减 23.2%；新申请 7,560 宗，减 10.5%，连跌三个月，是 19 个月新低。

拿两个比例量一下：3,819 宗相当于 9 月新申请宗数的 50.5%；173 亿涉款相当于 9 月新取用金额的 68.4%。

这两个不是比率，是量级。池子现在的体量，大概等于一个月的按揭申请量。

按保这条通道的收缩有滞后。今天批出的 718 宗，要等收楼、上会之后才可能出现在名单上，影响的是两三年后的池子。

所以这一季的改善，更像来自估值回升，不是来自还款加速。按保新批掉到十年低位，等于把未来的进水口也收小了。

五、有一个分母不在统计里

金管局那段附注值得抄下来：调查只涉及银行提供、且已知为负资产的一按贷款，不包括涉及二按、而连同二按计算属于负资产的个案。

原因也写了：银行没有客户在二按下的未偿还贷款资料，无法知道其中有多少宗属于负资产。

翻译成一句：财务公司二按、发展商二按、私人借贷叠上去之后，真正资不抵债的户数没有一个总数。

还有一句常被略过：调查结果是经过推算得出，受访机构按揭额占银行体系约 99%。3,819 是外推值，不是逐户点算。

两层叠起来只有一句：3,819 宗是银行体系的数，不是全港业主的数。这一条放在任何一季的负资产新闻上都成立。

再给一个对照。9 月整体按揭拖欠比率 0.11%，负资产组是 1.34%，差 12.2 倍。同一个风险，放进两个分母，差一个数量级。

六、三个日期

第一个，2027 年 1 月 31 日，第四季数据公布。若宗数跌破 3,500 宗，而拖欠比率仍站在 1.34% 或以上，「先走的是能还的」这条成立；若比率回到 1.25% 以下，本条自撤。

第二个，2026 年 12 月 31 日。若美国 12 月加息 0.25 厘、香港最优惠利率跟随，第四季宗数会重回 4,000 宗以上，本季的 3,819 宗就是低点。不加息，这条不成立。

第三个，2027 年 4 月 30 日。按保新批若连续两个月回到 900 宗以上，上面「入口在缩」那段明年要改写。三个日期都能被后来的公布打脸。

图四：三个日期，三个门槛（判断为本文设定：2026-11-01）

楼价回来是一件事，债还清是另一件事。

搜一搜：香港 负资产 宗数 / 负资产 拖欠比率 / 金管局 住宅按揭统计 / 按揭保险 新批

资料来源：香港金融管理局《2026年第3季末负资产住宅按揭贷款》（2026-10-30，hkma.gov.hk）；香港金融管理局《2026年9月住宅按揭统计调查结果》（2026-10-30，hkma.gov.hk）；金管局《2025年第3季末负资产住宅按揭贷款》（2025-10-31）与《2026年第1季末负资产住宅按揭贷款》（2026-04-30）；观点网引中原按揭《9月新取用按揭额跌22.8%至253亿港元》（2026-10-30，sina.com.cn）；观点网引经络按揭转介与香港按揭证券《香港9月新批按保贷款718宗》（2026-10-12，sina.com.cn）

本文为公开统计数字的算术拆解，不构成投资、按揭或置业建议；宗数、涉款、无抵押部分与拖欠比率均引用金管局公布原文口径，拖欠户数、户均欠款、占比与倍数由本文计算，推算方法与假设已在文中列明，其后公布的季度数据可能修订上述数字。