港房通HK ｜ 深度 · 一手定价测算

沙田新盘成本一万六，定价却说参考九龙东

2026年10月31日 ｜ 港房通HK · 深度 · 沙田小沥源 One Centric 定价拆解

一、三个已知

已知的第一个数是地价。2024 年 7月，新地以 6.19 亿投得沙田市地段第 623 号，地盘 2.61 万平方呎，折每呎楼面地价 3,952 元。

用 6.19 亿除 3,952 元，可建楼面 15.66 万平方呎；再除 342 伙，每伙平均 458 呎建筑楼面。这个数不讲价钱，只讲盘子有多大。

第三个数是总投资 20 亿，出自发展商公布口径。地价只占其中三成一，其余是建筑费、利息与销售开支，摊在 342 伙身上。

二、成本落在哪

20 亿除 342 伙，每伙分摊 584.8 万。按每伙 458 呎建筑、新盘实用率八成折算，实用约 366 呎，摊下来每实用呎成本 15,960 元。这个数把地价、建筑费、利息与销售开支全部摊完，剩下才是发展商利润。

实用率这个假设要留余地。若只有七成半，成本升到 17,025 元一呎；若有八成半，降至 15,022 元。上下摆幅 2,000 元，中位仍是 1.6 万。

这个数字的关键不在高低，在于它落在哪里。中原纪录里第一城 10月登记 8 宗，1 期 6 宗、4 期 2 宗，实用 284 至 484 呎，均呎 14,257 元；成本比它高 11.9%，对全港二手 15,115 元只高 5.6%。

8 宗里有一宗异常：10月9日 9 座 7 楼 E 室，451 呎 550 万，呎价 12,195 元，比同月同类低一成半。去掉它，其余 7 宗均呎 14,551 元，成本溢价由 11.9% 收窄到 9.7%，两个口径指向同一侧。

也就是说，从打第一口桩那天起，这个盘就注定要卖在沙田二手价的上方一点点。

图一：三个已知，一个盘（数据整理：2026-10-31）

三、同区那条线

香港置业 10月26日更新的二手楼价指数，全港 148.8 点、呎价 15,115 元，新界 133.7 点、11,981 元。这两个数在这里有两个用处：给成本线做分母，也给「沙田二手值多少」定个参照。

单宗看得更清。10月20日，第一城 1 期 11 座 15 楼 C 室，484 呎三房，688 万成交，呎价 14,215 元；10月23日，1 期 3 座高层 F 室，451 呎，645 万，呎价 14,302 元。

第一城 52 座、10,642 伙，楼龄 39 至 45 年，实用率 85%，小一属 91 校网。屋苑用四条街分组：得利街、得荣街、得基街、百得街，十期就串在这四条街上。

从得利街走到第一城站，要穿过置富第一城与银城商场，正常步速七八分钟；One Centric 的地盘贴着第一城站 D 出口，走路一分多钟，旁边是愉翠苑公共运输交汇处。这一样是它唯一不用跟人比的地方。

位置值钱，但要算清楚值多少。

图二：四步折出成本线（每呎成本由本文计算：2026-10-31）

四、九龙东那条线

启德这边的数是这样。启德海湾 2C 座，439 呎两房，中原 10月30日报 938 万，呎价 21,366 元；同苑 306 至 315 呎单位，近期登记呎价 21,812 至 23,467 元。

Miami Quay 更硬：620 呎 1,467 万，呎价 23,656 元；487 呎 1,211 万，呎价 24,875 元；251 呎 598 万，呎价 23,829 元。三宗都登在近月的成交纪录里。

另一端也有低水，Double Coast 一宗 250 呎上车户，483.12 万，呎价 19,325 元。把近月成交排开，区间 19,325 至 24,875 元，主力落在 21,400 至 24,900 元。

保守一点，取 22,000 元。这就是参考九龙东的实际含义，一个比第一城高 54.3% 的数字。

五、差价摊到一间屋

拿一间 366 呎两房算：按 22,000 元开，售价 805 万；同样预算在第一城买 484 呎三房，688 万。贵 117 万，面积少 118 呎，七成按揭、3.25 厘、30 年，月供 24,530 元对 20,960 元，首期差 35.2 万。

这个差价，买家不会用九龙东三个字去解释，他会用新楼、会所、楼下就是地铁去解释。三样加起来值不值 117 万再加 118 呎，每个人答案不同。

租金这条线也摆出来。启德海湾 439 呎两房现租 21,000 元，呎租 47.8 元；Miami Quay 500 呎两房租 22,500 元，呎租 45 元。按 45 至 48 元推 366 呎，月租 16,500 至 17,600 元；对 805 万售价是 2.5 至 2.6 厘，对 677 万是 2.9 至 3.1 厘。

发展商那边是另一本账。按 15,960 元成本，卖 22,000 元有 27.5% 毛利；卖 19,000 元是 16.0%；卖 16,500 元只剩 3.3%。毛利率这条线，决定了它不可能贴着第一城开。

所以真正的区间在两者之间，不在两端。

图三：三条线，两种参照（抽样均呎由本文计算：2026-10-31）

六、会开在哪

我们的判断是首批折实均呎落在 17,500 至 19,500 元。这个位置高过成本线 9.6% 至 22.2%，比启德低 11.4% 至 20.5%，比第一城高 22.7% 至 36.8%，既让九龙东那句话不算说谎，也让沙田换楼客够得着，是唯一两头都交代得过去的区间。

342 伙、主打两房，货量不算细。2029 年 2月9日是关键日期，楼花期两年两个月：选即供的要提前两年多开始供，选建期的等收楼才上会，价单上两种付款的差价就出在这里。

以上是算术推出来的位置，不是消息。

图四：三个售价，一本账（毛利率由本文计算：2026-10-31）

七、两个日期

第一个日期 2026 年 12月31日。首批折实均呎若在 20,000 元以上，参考九龙东成立，我们这条判断错了；若在 16,500 元以下，是贴着成本清货，我们也错了。

第二个日期 2027 年 3月31日。第一城近 30 日均呎若站上 16,000 元，说明新盘把同区二手托了起来；若仍在 15,000 元以下，说明一手只是自己卖自己的价，二手没跟。

两条都能被后来的登记数打脸。算到这里，剩下的判断交给你。

搜一搜：One Centric 沙田 / 第一城 成交 呎价 / 启德 二手 呎价 / 沙田 新盘 价单

资料来源：星岛头条《新地沙田新盘命名One Centric 涉342伙 年底登场 定价参考九龙东》（2026-10-29，stheadline.com）；观点网《新地旗下沙田小沥源项目正式命名One Centric》（2026-10-29，guandian.cn）；中原地产 沙田第一城 1 期 11 座／3 座／12 座、4 期 42 座 成交纪录（2026-10-30 更新，hk.centanet.com）；中原地产 启德海湾 1 期 2C 座（2026-10-30 更新）；千居 Miami Quay 1 期 成交纪录（2026-10-29 更新，spacious.hk）；香港置业 二手楼价指数与分区呎价（2026-10-26 更新，hkp.com.hk）

本文为公开成交、报价与土地资料的算术对照，不构成投资、按揭或置业建议；地价、总投资、伙数、成交价与指数均引用公布原文口径，每呎成本、抽样均呎、月供、毛利率与判断区间由本文计算，假设已在文中列明，其后的价单与登记可能修订上述数字。