港房通HK ｜ 深度 · 银主盘存量

银主盘增三成，翻倍的是中价那一段

2026年10月30日 ｜ 港房通HK · 深度 · 银主盘存量结构（中原研究部 第三季）

一、问题原话

他的原话是这样：预算 1,200 万，看何文田的三房，看到银主盘一季多三成，担心买了就跌，想等到明年。这里面有三个前提要拆：存量真的多了三成；多的那部分落在中价三房；中价三房因此会掉价。前两个能查，第三个查不了。

我先只做前两个。

二、262 个里面

中原地产研究部高级联席董事杨明仪在 10月28日的报告里写：截至 9月底，整体住宅银主盘存量 262 个，比上一季 201 个增加 61 个或 30%。按季增幅是 2022 年第四季有记录以来 15 个季度最大，这套统计从 2022 年第四季开始记，四年里没有一季涨得这么快。

这就是「急」字的来历：存量连升两季，累计 39%，是 2025 年第三季之后的四个季度高位。

拆开是两个口袋：私人住宅 185 个，一季加 40 个；公营房屋 77 个，加 21 个。两个口袋的季增幅都不算小。

61 个增量里，私宅占 40 个，即 65.6%；公营占 21 个，34.4%。公营那部分季增幅 38% 高过私宅的 28%，可是基数小，绝对量只有私宅的一半。谁在扛这 61 个，看比例就清楚。

图一：六个季度，一条折线（数据整理：2026-10-30）

三、翻倍那一档

同一份报告按银主放盘价分档，1,000 至 2,000 万的私楼银主盘存量升 1.67 倍，其余价值类别的升幅都在四成以下。1.67 倍对不足四成，至少差 4.2 倍，这一档没有跟着大市走，它自己走了一条线。

九龙区同期的存货升近六成，是全港升得最多的一区。何文田、九龙塘、红磡这一带，落点正好在这个价格区间。

两句话并起来看：这一轮多出来的银主盘，主要不是细价楼，也不是 2,000 万以上的豪宅，是 1,000 至 2,000 万、九龙区的中价三房。这个位置过去两年成交最薄，同区一手新盘一开价，二手就被比下去，业主不肯跟价，成交停在那里，断供的个案才有机会冒出来。

何文田这类单位还有一层特殊性。那间屋小学属 34 校网，覆盖何文田、土瓜湾、马头角、启德；中学属九龙城区，是九龙开英文班中学最多的一区。二手市场里这类三房本来不愁租，断供之后反而最难定价：买家拿校网比价，银主只按估价出货，两边不在同一把尺上。

图二：同一季，两档两条线（2026-10-30 整理）

四、三个分母

同一个 262，换三个分母，会得出三种说法。对着上一季的 201 个，它是 +30.3%，四年最急的一次；对着 2026 年第一季那个低点 188 个，它是 +39.4%，两季把从 300 个跌下来的那一截收回四成；对着 2025 年 6月高峰的 300 个，它只回到 87.3%，还差 38 个。

涨得急、收得快、还没到顶，三句都对。取哪一句，决定了你把这组数读成警告还是读成过程。

再换一个尺度。本周三、即 10月28日那场拍卖会，忠诚拍卖行同场摆了 31 项物业，何文田那间 1,024 呎的三房套就在里面。按这个密度算，262 个存量摊开来不到九场。它散在几十场拍卖、几十间分行里，拉不动全港指数，却能压死某一个屋苑的成交价。

图三：一个数，三个分母（比率由本文计算：2026-10-30）

五、便宜四成七

何文田 Kadoorie Hill 七楼 A 室，1,024 呎，三房套连 237 呎平台。原业主 2012 年以 2,670.1 万买入，近年断供被银行收楼。银主连一个车位开价 1,480 万，10月28日推拍，呎价 14,453 元，对市场估价 2,790 万，低 1,310 万或 47%。

原业主那一笔账是另一回事：2,670.1 万入、1,480 万出，中间差 1,190.1 万，跌 44.6%；呎价从 26,075 元跌到 14,453 元，同一个跌幅。同类型单位现叫价 3,300 万，1,480 万只是 44.8%。

这间屋在拍卖场上不是第一次。早前叫价 1,800 万，没人接，减 320 万或 17.8% 再推。折让是第二次减价减出来的，不是银主一开始就让到这个位置。

1,480 万便宜四成七，对买家不等于赚四成七。若当年做七成按揭、只还息，2,670.1 万对应的欠款在 1,869 万上下；今天卖 1,480 万，差 389 万，这一截要由担保人补上。

鲗鱼涌太古城高山台东山阁低层 B 室，797 呎，原业主 2012 年 900 万入，开拍 1,050 万，呎价 13,174 元，比银行估价 1,287 万低 237 万或 18.4%。十三年半，账面只升 16.7%，年化 1.1%。

两间屋摆在一起：中价特色户折让 47%，蓝筹屋苑 18.4%，差 2.6 倍。折让的深浅不看「银主」两个字，看这一档有没有人接盘。

图四：两间屋，两种折让（折让与年化由本文计算：2026-10-30）

六、卖不掉

中原给的因果链是：2026 年只剩两个月，银行加快处理银主盘，供应增加；一手低开抢客，二手成交放缓；买家买银主笋盘的意欲下降。三个环节扣起来，存量只能往上走。

银行那边要出数，买家那边想再等等，中间那一层是二手成交价被人拿新盘价单对着比。三件事同时发生，存量就卡在高位下不来。

这也解释了为什么中价段最难受。1,000 至 2,000 万这个区间一手供应最密，同区新盘折实价一压，二手业主不肯跟，成交就断；断供的个案进了银主盘，又成为旁边单位的新参照，一轮一轮往下传。

七、回你的问题

回到 1,200 万那位。他看的何文田三房，落在这轮增量最集中的位置上，等下去确实有议价空间；但 262 个只等于四个季度的高位，不是 2025 年 6月那 300 个的水平，说它会拖垮整个中价段，数据撑不住这个结论。

我给两个日期，两条都能被后面的数据打。到 2026 年 12月31日，整体存量若站上 280 个，说明一手抢客已经传导到断供，我这条成立；若跌回 230 个以下，说明年底清货比断供快，我看反了。

到 2027 年 3月31日，1,000 至 2,000 万那一档若仍在 2026 年第二季基数的 2.2 倍以上，这轮中价压力没解；回落到 1.5 倍以下，那 1.67 倍只是季末的一个时点数。

至于等不等，看的是他自己那张换楼时间表，不是这 262 个。

搜一搜：银主盘 存量 中原 / 拍卖会 银主盘 折让 / 何文田 三房 呎价

资料来源：中原地产研究部《住宅银主盘存量按季增三成 为4个季度高位 增幅主要来自1,000至2,000万中价私楼 九龙区银主盘存货大升近六成最多》（2026-10-28，hk.centanet.com 研究报告页）；同系列《住宅银主盘存量终止3季连跌回升》（2026-07-28）、《住宅银主盘存量连跌3季 跌破200个》（2026-04-29）、《2025年住宅银主盘存量 连跌两季》（2026-01-28）、《住宅银主盘存量按季下跌一成》（2025-10-27）；观点网《中原：9月住宅银主盘存量262个 按季增30%》（2026-10-28）；星岛头条《Kadoorie Hill特色户银主盘开价1480万推拍 3房套连平台 低银行估价47%》（2026-10-25，stheadline.com）

本文为公开研究报告与拍卖预告的算术对照，不构成投资、按揭或置业建议；存量、档位升幅、拍卖开价与银行估价均引用公布原文口径，比率、呎价、折让幅度、年化升幅由本文计算，报告与拍卖结果其后可能修订。