港房通HK ｜ 深度 · 租价背驰

香港细单位月供一万五，低过租金一万八

2026年10月29日 ｜ 港房通HK · 深度 · 差估署分层与月供对租金（大角咀）

一、同一份公布的两截

差估署 10月28日公布 9月临时数字，全港私人住宅售价指数 320.8 点，按月升 0.19%，按年升 9.34%，今年首九个月累升 7.08%。中文媒体几乎统一写成「连升两个月」。

分层那一栏少人展开。A 类（40 平方米以下）按月持平，B 类升 0.19%，C 类升 0.46%，D 类升 0.9%，E 类升 0.49%；中小型单位整体只升 0.16%，100 平方米以上升 0.8%。五档排下来，是从 0 到 0.9% 的一条斜坡。

面积越大升得越多，A 类和 D 类差了 0.9 个百分点。A 类是上车盘，D 类是千呎以上的换楼货，两档背后根本不是同一批买家。这个斜坡 9月最明显：全港平均 0.19%，被 A 类那个零往下拉了一截。

图一：同一份公布的两截（数据整理：2026-10-29）

二、把时间拉长，位置才清楚

2021 年 9月的历史高位是 398.1 点。用今年首九个月的 7.08% 反推，2025 年底大约 299.6 点，三年跌掉 98.5 点。这个数出自差估署的月度指数，不是代理的领先指标。

从 299.6 到 320.8，收回来 21.2 点，占那 98.5 点的 21.5%，现价仍比高位低 19.4%。这一轮把「跌」停住了，没有把「涨」接上；9月这 0.19% 摊进全年 7.08% 里，只占 2.7%。

「连升两个月」这句话不算错，只是没说完整：两个月合计 0.2%，摊到单月不足 0.1%。世邦魏理仕郭伟恩 10月28日也讲，未来几个月楼市仍在整固阶段，第四季价格以稳定为主。郭伟恩那句「整固」和分层数据是一回事：指数动的那一点，主要来自大单位。

2021 年 9月到 2025 年底这一段，跌了三年；2026 年前九个月，收回两成。这两个数字放在一起，才看得出 320.8 点站在哪里。

三、租金那条线一直往上

9月租金指数 212.2 点，按月升 0.47%，连升 11 个月，今年首九个月累升 5.84%，按年升 6.15%。差估署的租金指数从去年 11月起没有停过。

同一个 9月，楼价升 0.19%，租金升 0.47%，租金跑赢 0.28 个百分点；中原城市租金回报率报 3.31%，连升三个月。租金在推回报率往上走，楼价没有跟。

A 类跟不上的原因不在租金，在买家。收租客算的是回报率，自住客算的是月供、首期、入息证明，两本账的答案不一样。这一档的成交靠首置客与年轻家庭，不靠收租客。

四、279 呎的两本账

10月28日开价的逸里 1 号是大角咀利奥坊第六期，全盘 126 伙。首张价单只推 50 伙，24 个一房 26 个两房，273 至 393 呎，折实 501.86 万至 893.84 万，均呎 20,348 元，最高折扣 6%。

入场单位是 5 楼 F 室，279 呎，折实 501.86 万，呎价 17,988 元。把这间屋拆成买和租两条账，门槛就露出来了。

图二：279 呎，两条月账（月供由本文计算：2026-10-29）

买那边，三成首期 150.6 万，七成按揭 351.3 万，30 年、按揭息 3.18 厘，月供 15,154 元。这个息口是经络按揭 9月的 MMI，市面上主流新造按揭大概都在这一档。

租那边，同一个利奥坊系列，273 呎一房 10月9日租 18,500 元、呎租 68 元。253 呎的凯岸 10月4日租 17,000 元，呎租 67 元。

18,500 元那一宗是 273 呎，跟逸里 1 号的一房只差 6 呎，是这一带最接近的可比租约。按呎租 62 到 68 元推，279 呎落在 17,300 到 19,000 之间，中位 18,135 元。

两条账一比，月供低过租金。取租金下限 17,300 元，月供仍低 2,146 元；取中位 18,135 元，低 2,981 元，差 19.7%。

业主那一侧同样算得过来。收 18,135 元租，扣管理费 1,283 元、差饷约 907 元、空置半个月摊销 756 元，净收 15,189 元，净回报 3.63%，高于 3.18 厘的按揭息，毛回报则是 4.34%。

既然算得过来，A 类为什么不涨？因为算这本账的人不是买家。月供 15,154 元，按供款占收入一半的尺，要 月入 30,308 元；同样单位租 18,135 元，租客月入 18,135 元就够。同一个单位，买要的入息是租的 1.67 倍。这一栏差估署不会登，代理的新闻稿也不会写。

图三：三道门，一道比一道窄（本文计算：2026-10-29）

首期那一栏更硬。150.6 万换成月供差额去存，要 99 个月、8.3 年；而租金每月 18,135 元是现金流出，一年 21.8 万，五年 108.8 万，存不成首期。按每月存 15,154 元算，中间不能停、不能失业、不能加租。

三道门一道比一道窄：月供这道是开的，入息这道要高七成，首期这道要一次拿 150 万。租金再升，只会把第三道门推得更远。

五、一个细节，说明单宗租金不能当尺

利奥坊壹隅 2 座高层 D 室，209 呎，10月20日租 14,000 元、呎租 67 元；10月24日同一座同室型租 15,500 元、呎租 74 元。两宗都是高层，同一座，同一室型。四天差 1,500 元，差 10.7%。

用一宗成交推全盘回报率，误差比行情本身还大。上面取中位 18,135 元、给一个区间，就是为了不把结论压在一宗租约上。

利奥坊六期散在几条街上：首隅在嘉善街 1 号，凯岸在嘉善街 18 号，曦岸在福泽街 38 号，壹隅在深旺道 5 号，逸里 1 号在文安街 18 号。几条门牌之内，楼龄从 1 年到 6 年，呎租 60 到 74 元，这就是这一带的租务区间。

六、两栏可以对

A 类零涨幅不是价的问题，价已经被租金验证过一遍了。卡住的是买家的现金流和入息证明，这两样都不在差估署的表上。

10月一手在讲同一件事。9月一手约 1,400 宗，10月至 27 日已逾 1,700 宗，是五个月来最多，主力是 500 万到 900 万的细单位新盘，发展商把折扣开到 6% 到 15%，把首期压在 150 万上下。

同一个月，D 类升 0.9%，A 类 0.00%。换楼客拿旧楼的资产去付新楼的首期，上车客没有这一步，分层数据把两批人分开了。

图四：两栏，等着被数据打（判断点由本文设定）

第一栏：到 12月31日，差估署 A 类售价指数仍不超过 9月水平，即 10 至 12月累计涨幅低于 0.3%，我这条成立；若其中任意一个月 A 类单月涨幅达 0.5% 或以上，我错。

第二栏：到 2027 年 3月31日，租金指数站上 220 点（现 212.2 点，需再升 3.7%），租务还在推；站不上，就是这一轮租金的顶。

留一个问题给自己：11月逸里 1 号那 24 个一房，如果卖不到一半，500 万这个价位的问题就不是折让够不够，是首期从哪来。

搜一搜：差估署 售价指数 分层 / 逸里1号 价单 / 利奥坊 呎租 / 经络 MMI

资料来源：星岛头条《差估署9月住宅楼价指数按月升0.19% 连升两个月 租金指数再破顶》（2026-10-28，stheadline.com）；观点网《差估署：9月香港楼价指数升0.19% 租金指数连升11个月》（2026-10-28，finance.sina.com.cn）；中国新闻网《今年前三季度香港私人住宅售价指数累计上升超7%》（2026-10-28，finance.sina.com.cn/roll）；证券之星《中原：香港首9个月楼价指数已累升7.08%》（2026-10-28，wap.stockstar.com）；观点网《恒基地产利奥坊第六期逸里1号公布首张价单 推50伙》（2026-10-28，house.stockstar.com）；Squarefoot《One Upper Lane Price Lists》（2026-10-28，squarefoot.com.hk）；中原地产《利奥坊．壹隅／首隅／凯岸 租赁成交纪录》（2026-10，centanet.com）

本文为公开指数、价单与租务成交的算术对照，不构成投资、按揭或置业建议；指数、折实价、呎价与租金均引用公布原文口径，月供、首期、入息门槛、净回报与面积换算由本文计算，价单与租务纪录其后可能修订。