港房通HK ｜ 深度 · 新盘定价

红磡新盘贵二手两成半，折让是说给谁听

2026年10月28日 ｜ 港房通HK · 深度 · 新盘定价与呎价口径（红磡）

一、我先把说错的那半收回

10月23日那篇写的是西沙第 2C(2) 期：153 伙，开售前收 27,539 张票，不足五小时沽清，入场 389 万，比十四乡一带的二手低一截。拿价钱换速度，在那个盘成立，我当时顺手把它写成了一条规律。

10月27日瑅海开价，红磡荣光街，91 伙，7 个一房 84 个两房，339 到 470 呎，折实 598 万至 930.1 万，均呎 18,588 元。同一个星期，黄埔花园近 30 日 13 宗成交，均呎 14,927 元。前者除后者，高出 24.5%。

中原陈永杰当天照样说首批会顺利沽清。一个比二手贵两成半的市区盘被预期沽清，我那条规律就断了。

图一：红磡三个价，同一张地图（数据整理：2026-10-28）

断在哪里，去一趟会明白。瑅海的示范单位不在红磡，摆在奥运站奥海城一期一楼，看楼的人得先坐两站西铁；地盘在荣光街，一街之隔还是车房与五金铺，走五分钟到黄埔站入口。看这个盘的人，出门右转就是黄埔花园。

站在这条街上比价，比的不是对街那几幢旧楼，是隔壁那个还没卖完的新盘。买家心里那杆秤，称的是同区新盘。

二、一成还是一成半，看挑哪个货尾

信和这边，田兆源给的是「较同区新盘货尾约 10% 折让」；中原那边，陈永杰给的是「近 15%」。同一天，同一张价单，两句话都上了报。

把两个数倒推：18,588 除 0.9 是 20,653，除 0.85 是 21,868。两个隐含分母差 1,215 元一呎。所谓「同区一手货尾」，是一组价，不是一个价。

图二：一成还是一成半，分母在跳（倒推计算：2026-10-28）

首岸第 3 期 10月14日那张价单，1 座 C 室 431 呎折实 993 万到 1,025 万，换算 23,039 至 23,782 元一呎；启岸 9月10日成交 266 呎 468 万，17,594 元一呎。两个盘都在红磡站与土瓜湾站之间，启岸是 2019 年入伙的现楼，首岸还在楼花阶段。

拿 23,039 当分母，瑅海便宜 19.3%；拿 17,594 当分母，瑅海只剩 5.6% 的溢价。一边是货尾里的新楼花，一边是货尾里的现楼，谁都能挑出对自己有利的那个。

折让是算术，基准是选择。挑哪个基准，讲出来的是两种故事。

折扣率本身也在变。瑅海这批最高 15%，首岸第 3 期那张价单最高 9%。价单上的「折实」两个字，两边不是同一把尺。

三、对着二手，贵两成半

二手这边数得更实。黄埔花园近 30 日 13 宗、8,802 万，平均一伙 677 万；9月28日一期 389 呎成交 600 万，15,424 元一呎。

同区几个屋苑排一排：海滨南岸 593 呎叫价 1,000 万，16,864；半岛豪庭 701 呎 1,200 万，17,118。这一带的二手呎价大致落在 14,900 到 17,100 之间，中间没有断层。

图三：339 呎的两种买法（月供由本文计算：2026-10-28）

瑅海 339 呎 598 万，17,640 元一呎。同面积二手在红磡约 506 万。差 92 万，七成按揭、30 年、3.25 厘，月供 18,218 对 15,415，每月多 2,803 元，首期多 27.6 万。

这笔钱买的是时间差。瑅海关键日期 2028 年 9月30日，还有 23 个月；二手签完约就能搬进去。这 23 个月的租金、装修与搬屋，价单上一个字都没有。

楼花贵过现楼，本身就是这一轮的结构。贵多少能用二手对照，贵得值不值，要等 2028 年入伙才有人回答。

四、真正的对手在 700 万以下

91 伙里 35 伙折实在 700 万以下，占 38.5%；84 伙是两房，占 92.3%。这批单位对上的不是黄埔那 677 万的平均价，是红磡、土瓜湾 600 万左右的两房。

470 呎以上的单位没进这张价单。全盘两座 451 伙，339 到 1,147 呎，这次只推了最小的一段。先卖什么、后卖什么，价单本身就是一张排序表。

同一张价单里，最平的入场单位不是最平的呎价。339 呎 598 万，17,640 元一呎；384 呎 651.24 万，16,959 元一呎。多 45 呎，多付 53 万，呎价反而低 4%。

往旁边看一圈，压力更具体。红磡站到土瓜湾站这一段，首岸系列分四期推、累售 735 伙，瑅海全盘 451 伙，1,186 伙落在同一段路上。前面四年已经被筛过一轮，这批新货接手的是剩下的买家。

美联楼价指数 148.75，按周跌 0.23%，由 6月底起连续 17 周在 148 到 150 之间，今年升 10.42%；中原城市领先指数 159.91，11 周低位。指数横着走的时候，新盘定价看的不是指数，是隔壁还剩多少伙。

五、两栏可以对

第一栏，12月31日前看瑅海首轮 91 伙：卖过 73 伙，18,588 在红磡站得住；卖不到 66 伙，这个价已经摸到这一段的上限。

第二栏，2027 年 3月31日看黄埔花园近 30 日均呎：站上 16,000，新盘价把二手托起来了；仍在 15,000 以下，这 24.5% 的溢价就没有被追上。

图四：两栏，等着被数据打（判断点由作者设定）

我把「低于二手」当成过规律，现在收回一半：它只在买家愿意往远一点挪的时候成立。红磡这张价单说明，市区新盘的对手是同区货尾。

折让一成还是近一成半，两个说法都会在售楼处出现。你能核对的只有一件：那个分母是哪一年入伙、还剩多少伙。

搜一搜：瑅海 价单 91 伙 / 黄埔花园 呎价 / 首岸 第3期 折实 / 红磡 一手货尾

资料来源：星岛头条《瑅海首张价单涉91伙 折实598万起 呎价16959元》（2026-10-27，singtao.ca）；观点网《香港红磡「瑅海」公布首张价单 涉91伙 折实598万港元起》（2026-10-27，guandian.cn）；新浪财经《香港新盘混战 红磡瑅海首推91伙》（2026-10-27，finance.sina.com.cn）；中原地产《首岸第3期 价单及成交纪录》2026-10-14、《启岸 成交纪录》2026-09-10（centanet.com）；香港置业《楼市数据及成交》2026-10-26 更新（黄埔花园近 30 日 13 宗、8,802 万，hkp.com.hk）；美联物业《美联楼价指数》2026-10-27；中原地产研究部《CCL 报 159.91》2026-10-23

本文为公开价单与成交数据的算术对照，不构成投资、按揭或置业建议；折实价、呎价、折扣与成交均引用公布原文口径，隐含分母、月供、首期、占比与面积换算由本文计算，价单与成交纪录其后可能修订。