商业地改住宅：沙田批 1456 伙 九龙湾商厦被拒

同一天，同样是「把商业用途改成住宅」，城规会批了沙田两块地，却拒了九龙湾一栋楼。9 月 25 日这一次审议，把香港住宅供应的两条加法路数摆得很清楚：向北，是把地「长高」；在市区，是把商业地「改用途」。

很多人看楼市新闻，只盯着价格。但价格的上游是供应，供应的上游是规划。

同日三宗改划决定，两批一拒。

先把三件事摊开来看：

图：城规会 2026-09-25 三宗改划决定核心参数速览（数据整理自星岛头条、城规会及土木工程拓展署文件）

摆在一起，问题就出来了：同样是从商业用地的盘子里「抠」出住宅，为什么一块批、一块不批？

一、被批的两块地：沙田安心街，1456 伙怎么来

先说批下来的这一头。沙田安心街这两幅商业地，今年已经纳入本财政年度的卖地表。

土木工程拓展署 8 月向城规会申请改划住宅发展，9 月 25 日获批。

两幅地合起来，5 幢住宅群，合共 1,456 伙私人住宅。

第一幅在石门大涌桥路与安心街交界（沙田市地段第 626 号），地盘约 8.63 万方呎，以 6.2 倍地积比率发展。

计划建 3 幢楼高 32 至 34 层的商住楼宇，另设 3 层平台，提供 962 伙，平均每户约 538 方呎。

第二幅在安心街与安平街交界（沙田市地段第 627 号），占地约 4.43 万方呎，建 2 幢楼高 33 至 34 层分层住宅，提供约 494 伙。

两宗地平均每户单位面积都约 538 方呎，预计 2032 年落成。

这不是开发商的申请，是政府在自己卖地表的地上改用途。改法很直接——原本准备作商业的地，换成住宅。

二、被拒的那栋楼：九龙湾启汇，1140 伙为什么被挡

再说被拒的一头。九龙湾商厦启汇，原名傲腾广场，楼高 30 层、总楼面约 77 万方呎，2018 年由财团以约 80 亿元购入，之后做过一轮大型翻新。

业主向城规会申请改划住宅：地盘约 7.04 万方呎，地积比率由 5 倍申请放宽至 7 倍，建 2 幢楼高 30 至 38 层的综合楼宇，提供 1,140 伙，平均每户约 401 方呎。

申请人的理由很实在：差估署《香港物业报告 2025》显示，截至 2024 年底，观塘区商业物业空置率为 22.1%，高于全港整体 16.36%；项目现时空置率约 25%。

空置率都到两成半了，为什么仍不让改？

关键一句话来自起动九龙东办事处：拆卸一栋 2010 年才落成的建筑物，会导致九龙东商业总楼面实际损失，可能树立不良先例，也违背确保九龙东商业楼面稳定供应的政策目标。

决定的关键，从来不是「空置率高不高」，而是「拆掉这一栋，九龙东的商业楼面就真的少了一块」。城规会审议后，最终决定拒绝。

三、同日第三件事：北都 21 幅地「长高」，多出 2.23 万伙

同一天，城规会还批了另一宗申请：放宽古洞北及粉岭北共 21 幅住宅地的高度限制。

这 21 幅地里，13 幅来自古洞北，8 幅来自粉岭北。

建筑高度由原先的 80 米至 144.14 米，放宽到 85 米至 155 米，增幅 4.55% 至 18.75%；相比分区计划大纲图的原有高限，高出 6.25% 至 37.5%。

潜在供应量约 22,380 伙。

其中粉岭北乌鸦落阳一带放宽至 135 至 155 米；毗邻梧桐河的第 13E 区用地，由 80 米放宽至 95 米，增幅 18.75%；最高的第 14S 区用地，地积比率 7.2 倍、高限 155 米，属区内最高建筑物之一。

图：同日三宗规划决定的住宅单位数对比（数据整理自星岛头条、城规会文件）

四、一冷一热，审的到底是什么

表面上，三宗决定有点矛盾：一边把住宅地「长高」，一边把商业地「改成住宅」，却又把一栋空置商厦挡在门外。

但拆开看，标准其实一致。

第一，看谁在主导。沙田安心街是卖地表上的政府地，改用途属于政府的土地供应部署；启汇是私人业主的资产，改用途是持有人的个别申请。

第二，看配套跟不跟得上。安心街两宗地本身规划了基座零售、社福设施与平台，是成片的社区；启汇是单栋重建，周边商业定位与就业楼面要单独交代。

第三，看会留下什么后果。拒绝启汇的理由，是怕「拆掉一栋商业楼、少一块商业楼面」成为先例——口子一开，九龙东其他业主可能照着做。

第四，看时序。这几宗获批项目的落成年份，集中在 2032 年与 2033 年。

五、对想买楼的人，意味着什么

落到买楼的决策上，有三点值得记住。

一是供应增量的来源在变。过去讲香港住宅供应，第一反应是「造地」；现在越来越多依靠两条更轻的路：放宽规划参数（把地长高）与改用途（把商业地换成住宅）。

二是这两条路都有前置条件。长高要过城规会的高度与景观关；改用途要看是不是政府主导、配套够不够、会不会开先例。

三是时间差拉得很长。2032 年、2033 年才落成，意味着这批单位进入市场还要等好几年。短期供应偏紧的格局，不会因为一两宗改划就翻盘。

一句话概括这一天的三宗决定：

批的是「政府想让住宅多出来的那一部分」，拒的是「私人想从商业楼面里挪出来的那一部分」。同样叫改用途，主导权不同，结果就不同。

写在最后

好了，今天就分享到这里。

看规划决定，其实是在提前看供应；看供应，是在提前看几年后的选择空间。

沙田安心街这两幅地之后会公开招标，启汇会不会调整方案再申请，都值得继续跟。

最后提醒一句：规划获批不等于单位马上有。落成年份、招标时间、最终定价，每一步都还有变量。看到「新增 X 千伙」的标题时，不妨先问一句——什么时候落成、在哪一区、户型多大。

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数据来源：星岛头条（2026-09-25／2026-09-26／2026-09-27）、城规会及土木工程拓展署申请文件、差估署《香港物业报告 2025》、仲量联行（2026-09-25）。

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