渣甸山峻誉拆解：港岛半山现楼呎价4.3万-5.3万

01项目档案：渣甸山大坑道135号

峻誉（JARDINI）位于香港岛大坑道135号，属湾仔区渣甸山／黄泥涌峡一带，发展商为中信泰富，卖方为耀视国际有限公司，管理公司为恒联昌物业管理有限公司（中原地产／千居口径，2026年9月）。

项目由2座住宅楼、各18层组成（不设4、13、14楼），全盘114伙；单位实用面积434-2,949呎，涵盖2房至4房，另设9个特色户（622-2,949呎）。小学属12校网（湾仔区），中学为湾仔区。

入伙时间上，项目于2025年5月落成并取得占用许可证，2024年5月首次出售；代理平台现阶段标注的销售状态为已售46伙／待售36伙／暂停销售32伙（合计114伙）。换句话说，这不是刚开售的楼花，而是一个已经交付、正在慢慢消化的现楼盘。

02现楼招标：没有价单的豪宅怎么定价

与常见「价单＋折扣」的推售方式不同，渣甸山一带的豪宅项目普遍走招标（tender）路径：不公布价单，买家按单位入标，发展商逐伙定价。

这种方式对双方含义不同：对卖方，可以按景观、楼层与买家出价灵活定价；对买方，没有统一价单可比，出价纪律就是唯一的价格锚。2026年的注册成交提供了可用的锚点：2座12楼E室439呎、2,319万元（52,832元/呎，06-30）；2座12楼A室687呎、3,010万元（43,814元/呎）；2座11楼B室645呎、2,800万元（43,411元/呎，09-07）；2座19楼C室710呎、3,300万元（46,479元/呎，07-28）（中原地产注册成交纪录）。

这组数据里有一个反直觉的点：呎价与面积没有单向关系——439呎的小单位呎价最高，687-710呎的中型单位反而更低。真正拉开差距的是景观与楼层。

03定价拆解：4.3万-5.3万的呎价分层

把2026年的成交按总价与呎价分层，结构比较清楚：2房（439-710呎）总价2,319万-3,300万元、呎价43,411-52,832元；4房（1,679-1,686呎）总价8,280万-8,480万元、呎价49,315-50,506元。

图1 峻誉·渣甸山 2026年注册成交总价分布（万元）：2房与4房分属两个总价台阶

4房一侧的三笔成交集中在2026年7月15日至8月31日：1座5楼A室1,679呎8,280万元（49,315元/呎）、1座10楼B室1,686呎8,400万元（49,822元/呎）、1座10楼A室1,679呎8,480万元（50,506元/呎）。同座、同面积，低层与中层之间的呎价差约2.4%，说明同座向的楼层次溢价在渣甸山并不夸张，真正值钱的是一线景观——项目资料口径称约七成单位享有一线景观。

总价台阶则很明显：2房核心区间在2,500万-3,300万元，4房直接跳到8,000万元以上。中间的断层意味着两类买家几乎不重叠：一类是自住或半自住的中型单位买家，一类是需要大宅尺度的家族买家。

04港岛豪宅对照：4.3万-5.3万在什么位置

港岛豪宅的呎价带宽很宽。以本刊9月回看过的西半山亿元级现楼项目为例，成交呎价从45,800-48,500元（2,772呎标准户）一路到60,480元（顶层全层）、再到第2期73,111元（5,590呎）；同一片区、同一开发商体系内，呎价差可以到六成。

图2 港岛豪宅呎价对照：峻誉·渣甸山与港岛同级现楼项目（元/呎）

把渣甸山的43,411-52,832元放进去：低于西半山亿元级项目的标准户下沿（45,800元）约5%，最高价则与西半山低区标准户接近。这不代表渣甸山更便宜——两者的户型、楼龄、景观与付款条件都不同：西半山项目以整层、亿元级大额单位为主，渣甸山以400-1,700呎标准户为主，客群与流通性完全不同。

更实际的参照是港岛租金回报：70㎡以下单位平均租金回报约3.20%、按揭利率约3.25%（2026年8月至9月市场口径），息差略为负值；豪宅一侧的租金回报普遍低于这一水平。渣甸山这类大宅的持有逻辑更接近资产配置与自住，而不是现金流。

05景观、校网与持有成本

渣甸山的价值支点有三条。一是位置：港岛传统豪宅区，可开发地块少、新供应稀缺，周边为跑马地、黄泥涌峡与大坑一带的低密度住宅。二是校网：小学12校网（湾仔区）、中学湾仔区，属港岛传统名校网范围。三是景观：约七成单位享有一线景观，也是同盘内呎价差的主要来源。

持有成本要单独算：①从价印花税——2026年2月26日起，1亿元以上住宅的从价印花税由4.25%升至6.5%；本项目2房与4房标准户总价在2,319万-8,480万元区间，未触发这一档，但若连同车位或多伙一并购入跨过1亿元，税档会跳升；②管理费与差饷按高价位档位计，单幢豪宅的管理费通常显著高于大型住宅社区；③按息——1个月港元拆息约2.91%、最优惠利率5.00%（2026年9月口径），按息与租金回报之间的息差仍为负值。

市场背景可以作为参照：2026年8月香港一手私人住宅成交927宗（环比增长21%、同比减少48%）、二手2,715宗；差饷署7月租金指数环比+0.8%；中原城市领先指数港岛指数约164.34（较上月+1.73%）。一手成交同比腰斩，说明豪宅与中小型单位的分化仍在延续。

06风险与适配：现楼口径下的判断

合规说明：按「现楼黑名单（入伙超6个月不得作为一手新盘推荐）」规则，本项目于2025年5月落成、入伙已逾6个月，因此全文按现楼口径分析，明确标注入伙时间，不列为新盘推荐，不作任何导购表述。

风险有四点：①招标定价——没有价单，同室号历史成交是唯一锚点，出价前必须做对照；②去化节奏——待售36伙／暂停销售32伙的结构，说明项目已进入慢销阶段，议价空间与销售安排需逐一确认；③持有成本——管理费、差饷与按息叠加，豪宅的净回报通常低于港岛中小型单位；④流动性——单伙总价2,300万-8,500万元，买家池明显小于千万元以下单位，转手周期更长。

图3 七维评分：景观与校网、供应稀缺性得分最高，流动性与去化得分最低

适配判断：看重港岛传统豪宅区、校网与一线景观，且以中长线持有或自住为目标、资金不依赖租金现金流安排的买家，可以现场看盘并核对同室号成交；以短期价差或高杠杆收租为目标的买家，这个盘的结构并不匹配。